埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字大門字内町４３９８番５(東浦和駅・岩槻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


176,000円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字大門字内町４３９８番５(埼玉県さいたま市緑区(浦和東部第二１５０街区１６画地))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を176,000円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字大門字内町４３９８番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字大門字内町４３９８番５
住居表示(浦和東部第二１５０街区１６画地)
価格176,000円/㎡
交通施設、距離浦和美園、950m
地積139㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建つ区画整理事業地内の住宅地域
前面道路の状況北西9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

島田喜久男氏による調査レポート

不動産鑑定士島田喜久男
価格175,000円/㎡
個別的要因個別的要因として変動がみられる点は特にない。
地域要因大規模土地区画整理事業が進捗中（H29年3月換地処分予定）の地域内にあって、住宅地としての熟成も確実に進んでおり、地価の変動率も大きい。
地域要因の将来予測大規模な土地区画整理事業により街路等の街区整備がほぼ完了し、周辺には店舗等の利便施設の新設も多く見られることから、今後は住宅地として徐々に熟成が進み発展的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は埼玉高速鉄道及びJR武蔵野線沿線の郊外部の住宅地域で、概ねさいたま市南東部、主に緑区の東部一円の範囲であり、需要者の属性は都内又はさいたま市への通勤者を中心とする一次取得層が主体である。近年、浦和美園駅を最寄駅とする大門地区では、大規模な土地区画整理事業が進み、大型商業施設等も充実してきた駅周辺のマンションとともに値頃感のある戸建住宅の需要が旺盛。新築戸建の取引価格水準は概ね35百万円前後が需要の中心である。
一般的要因景気先行きの不確実性は残るものの、低金利政策が継続しており不動産市場を下支えする要因となり、全般的な不動産取引は堅調を維持している。

八杉一樹氏による調査レポート

不動産鑑定士八杉一樹
価格177,000円/㎡
個別的要因住宅地における個別的要因としては、方位が北西となる。
地域要因一般住宅が建つ区画整理事業地内の住宅地域である。
地域要因の将来予測周辺は一般住宅が建つ区画整理事業地内の住宅地域であり、今後事業の進捗と共に、住宅地としての熟成度が高まっていくものと思料される。
市場の特性同一需給圏は、埼玉高速鉄道、JR武蔵野線沿線で、更には京浜東北線、埼京線沿線である。需要者は概ねさいたま市の圏域に存する住宅地域である。ただし、隣接市区町村からの転入も見受けられる。需要者の属性としては、さいたま市内及び東京都内に通勤する一次取得者が中心となる。市場での中心価格帯としては、土地が140㎡程度では2，500万円前後が多い。新築戸建で3，500万円∼4，500万円程度が取引の中心となる。
一般的要因景気は緩やかに持ち直しているといえる。一方で、企業の生産活動や家計部門につき、設備投資や個人消費がいまだ伸び悩んでいるものと思料される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度962637
北緯 139度6962154

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)浦和駅(地価相場 272,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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