埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区宮町１丁目４４５番６(岩槻駅・東岩槻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


88,200円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区宮町１丁目４４５番６(埼玉県さいたま市岩槻区宮町１−９−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を88,200円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区宮町１丁目４４５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区宮町１丁目４４５番６
住居表示宮町１−９−４
価格88,200円/㎡
交通施設、距離岩槻、1,200m
地積104㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

片岡靖氏による調査レポート

不動産鑑定士片岡靖
価格88,200円/㎡
個別的要因住宅地の需要者が着目する主なものは接面道路方位、幅員等である。当該標準地の方位は西で、競争力は普通である。
地域要因特に目立った地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測標準的使用等に変化はなく現状を維持してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね岩槻区の東武野田線沿線の住宅地域で、需要者の中心は主に同区に居住する30代の一次取得者である。最寄駅からは徒歩約15分で利便性は普通であるが、岩槻区はさいたま市のなかでも郊外部に位置し、利便性をある程度犠牲にしても総額の嵩張らない物件の需要が強い。古くからの住宅地域で需要はある。需要の中心となる価格帯は105㎡前後の土地で9百万円∼11百万円である。新築戸建住宅では24百万円前後である。
一般的要因岩槻区の人口はほぼ横ばい傾向。不動産取引件数・価格とも若干の下落傾向にあるが、岩槻駅西口の住宅地などの価格は上昇している。

森田裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士森田裕之
価格88,200円/㎡
個別的要因道路方位により日照・通風などの面で優位性があり、選好性が増している。
地域要因徒歩圏に属し利便性に優れていることから、需要は安定している。
地域要因の将来予測まだ、空き地等も残ることから、徐々にミニ開発により宅地化が進むものと思料される。
市場の特性同一需給圏は東武野田線の岩槻区を圏域とする住宅地域である。同線沿いの居住者が主な需要者で、一次取得者を対象とした戸建住宅中心の市場を形成しており需給関係は安定している。また、岩槻駅を中心に既成市街地が形成され、比較的低価格の住宅を求める需要者が多いものの、マンションなどの需要は弱い。不動産取引の中心価格帯は土地が30坪程度で1000万円前後、新築戸建住宅で3000万円弱まで、総額は横這い傾向にある。
一般的要因消費は低迷しているものの株高・円安もあり、昨年の後半よりやや盛り返している。また、マイナス金利を受け不動産市場全般に堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度962637
北緯 139度6962154

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)七里駅(地価相場 170,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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