埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字大牧字梅所１４７０番６(岩槻駅・東岩槻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


131,000円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字大牧字梅所１４７０番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を131,000円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字大牧字梅所１４７０番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字大牧字梅所１４７０番６
住居表示 
価格131,000円/㎡
交通施設、距離東浦和、1,600m
地積101㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤聡氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤聡
価格131,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因はない。
地域要因特別な地域要因はない。
地域要因の将来予測面的整備がなされていない郊外住宅地域である。農地等の空地が徐々に宅地利用され住宅地として熟成を高めていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線、埼京線、武蔵野線沿線で概ねさいたま市の住宅地域である。需要者の属性は市内及び東京都内に通勤するさいたま市内及びその周辺市に居住する一次取得者が中心である。面的整備がされておらず周辺の土地区画整理地に比べ競争力は劣っている。地価は横ばい傾向下にある。当該地域の主な需給は100㎡程度の新築戸建で2，500∼3，000万円台が取引の中心となっている。
一般的要因景気は、一部に弱さがみられるが、持ち直し傾向にある。個人消費はやや減少しているが、住宅（新設住宅着工戸数）は需要が増加している。

岸田博氏による調査レポート

不動産鑑定士岸田博
価格131,000円/㎡
個別的要因規模・形状等で特段の優位性はないが、接面道路が東方位のため、競争力はやや優位である。
地域要因徒歩圏外の閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、地価水準は引き続き横ばい状況で推移する。
地域要因の将来予測JR東浦和駅から徒歩圏外に位置し、周囲に未利用地等も多く見られる住宅地域で、地域要因等に特段の変化が見られない。地価は引き続き現状維持で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線、埼京線、武蔵野線沿線で概ねさいたま市の住宅圏域である。JR東浦和駅から徒歩圏外のため、市内中心部の地価の上昇とは様相を異にして、地価は横ばい状況が継続している。主たる需要者は都心及び市内に通勤する30代から40代の第一次取得者が中心となっている。取引の中心価格帯は土地100㎡で1，500万円程度、新築戸建で2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因緑区は5年前との比較で人口は6．4％上昇しているが、高齢化率は市全体より低く21．4％である。不動産は横ばい傾向が継続している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度962637
北緯 139度6962154

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)浦和駅(地価相場 272,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)北浦和駅(地価相場 253,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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