埼玉県さいたま市岩槻区緑区東浦和５丁目１２番５(東浦和駅・岩槻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


245,000円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区緑区東浦和５丁目１２番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を245,000円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区緑区東浦和５丁目１２番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区緑区東浦和５丁目１２番５
住居表示 
価格245,000円/㎡
交通施設、距離東浦和、300m
地積193㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、駐車場等が見られる区画整理済の商業地域
前面道路の状況南西20.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

風岡淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士風岡淳一
価格244,000円/㎡
個別的要因概ね近隣地域において標準的であり、個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動は見られない。東浦和駅に近い住商混在地域であり、景気回復基調のなかで地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR埼京線、京浜東北線、武蔵野線等の駅から近く繁華性の高くない商業地域ないし住商混在地域である。需要者は自用の建物所有を目的とした自営業者等または賃貸建物所有を目的とした個人投資家等である。建物賃料は1階店舗で坪あたり10，000円前後、2階事務所で坪あたり8，000円前後、3階以上住宅で40㎡程度で7∼9万円程度である。取引利回りは粗利回りで7％前後が目安となっている。
一般的要因景気は、雇用・所得環境の改善傾向が続くなかで、緩やかな回復基調が続いている。

山岡学氏による調査レポート

不動産鑑定士山岡学
価格245,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域である。交通接近性に優れ利便性があることから、土地需要が堅調で、地価も底堅い。
地域要因の将来予測店舗、事務所等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域として熟成しつつある。地域要因に大きな変動がないことから、今後も、このような状況を維持しつつ安定的に推移することが見込まれる。地価水準はやや上昇を予測する。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線沿線を中心とするさいたま市内とその周辺市域の普通商業地域を含む圏域。需要者の中心は、投資を目的とする地元の投資家、店舗等を営む事業者などが想定される。主要駅周辺の商業地に比べ利便性に劣るものの、経済政策などによる景気回復の期待などを背景に、需給関係は比較的安定している。市内周辺部の商業地であり、取引自体が少なく需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因景気の回復期待から不動産市況が活発化しつつあり、駅周辺の商業地は需要回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度962637
北緯 139度6962154

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)浦和美園駅(地価相場 162,500円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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