埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区愛宕町５９７８番４(岩槻駅・東岩槻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


115,000円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区愛宕町５９７８番４(埼玉県さいたま市岩槻区愛宕町３−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区愛宕町５９７８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区愛宕町５９７８番４
住居表示愛宕町３−２８
価格115,000円/㎡
交通施設、距離岩槻、730m
地積214㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多く見られる既存住宅地域
前面道路の状況北東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

片岡靖氏による調査レポート

不動産鑑定士片岡靖
価格115,000円/㎡
個別的要因住宅地の需要者が着目する主なものは接面道路方位、幅員等である。当該標準地の方位は北東で、競争力はやや劣る。
地域要因特に目立った地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測標準的使用等に変化はなく現状の住環境を維持してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね岩槻区の東武野田線沿線の住宅地域で、需要者の中心は主に岩槻区に居住する30代の中高所得層である。最寄駅からは徒歩約10分以内の既存住宅地域で一画地当たりの面積が大きいため需要者はある程度限定されてくるが、画地規模の大きい住宅地を求める需要者層も存在する。ただ、愛宕地区での供給は殆どない。中心となる価格帯は200㎡前後の土地で21百万円∼25百万円である。
一般的要因岩槻区の人口はほぼ横ばい傾向。不動産取引件数・価格とも若干の下落傾向にあるが、岩槻駅西口の住宅地などの価格は上昇している。

小泉努氏による調査レポート

不動産鑑定士小泉努
価格114,000円/㎡
個別的要因北東側で市道に接面しており、方位において若干の優位性が認められる。市場における競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因岩槻駅より徒歩圏の熟成した住宅地域である。平成28年5月に岩槻駅西口が開設された。地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測岩槻駅より徒歩圏にある熟成した住宅地域である。岩槻駅西口の区画整理の進展に伴い、当該地域も発展的に推移していくと予測される。地価水準は幾分強含み傾向にあるが、今後は現状維持で推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は東武野田線沿線を中心に形成されるさいたま市岩槻区、同見沼区、春日部市の住宅地域である。需要者は岩槻区在住の自用目的の一次取得者が中心であるが、大規模画地に関しては分譲目的の建売業者も想定される。愛宕町地区は、岩槻駅より徒歩圏の住宅地であり、安定的な需要が認められることから、地価はやや強含み傾向にある。中心価格帯は、土地は面積150㎡程度で1，800万円前後、新築戸建住宅は総額で3，300万円前後と判断される。
一般的要因景気は緩やかな回復が続いており、消費者マインドは持ち直しの動きも見られる。但し、海外経済の動向及び為替市場の動向に留意する必要がある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度96263885498047
北緯 139度6962127685547

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)七里駅(地価相場 170,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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