埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字三室字西宿１３５６番４(岩槻駅・東岩槻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


146,000円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字三室字西宿１３５６番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を146,000円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字三室字西宿１３５６番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字三室字西宿１３５６番４
住居表示 
価格146,000円/㎡
交通施設、距離北浦和、3,200m
地積110㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

島田喜久男氏による調査レポート

不動産鑑定士島田喜久男
価格146,000円/㎡
個別的要因個別的要因として変動がみられる点は特にない。
地域要因上記要因により全般的に上昇傾向を維持して推移する中にあって、徒歩圏外に位置する当地域の住宅地の価格は微増に留まっている。
地域要因の将来予測周辺には空地も残る中に中小規模一般住宅が多く建つ住宅地域であるが、最寄駅から徒歩圏外に所在するため住宅地としての熟成のスピードは緩やかで、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ねさいたま市浦和区東部・緑区一円の範囲の内、JR京浜東北線各駅勢圏の徒歩圏外の住宅地一帯である。需要者の属性はさいたま市等への通勤者及び地縁のある買い換え層が主体である。京浜東北線各駅の徒歩圏では需要は堅調であるが徒歩圏外エリアの戸建需要は低調となる傾向が強い。しかし、当地域では値頃感から建売分譲もみられる地域であり、標準的規模の建売住宅（土地・建物各100㎡程度）の相場水準は概ね30百万円前後。
一般的要因景気先行きの不確実性は残るものの、低金利政策が継続しており不動産市場を下支えする要因となり、全般的な不動産取引は堅調を維持している。

河野量平氏による調査レポート

不動産鑑定士河野量平
価格145,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因住宅地でも徒歩圏内と徒歩圏外で地価の動向に差がでている。徒歩圏内では緩やかな上昇傾向が見られるのに対し、徒歩圏外では横ばいの状況にある。
地域要因の将来予測中小規模の一般住宅が多い住宅地域であるが、空地も残る。最寄駅から徒歩圏外に位置するため、地価は横ばい状況であり、当面現状維持で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線沿線で概ねさいたま市浦和区東部、緑区内の徒歩圏外の住宅地域。需要者は東京、さいたま市内等への通勤者で、規模の大きい土地については分譲目的の不動産会社が想定される。土地取引は30坪前後が中心で、新築建売住宅の場合、3，000万円前後が多い。
一般的要因デフレは克服されたとは言えない状況であるが、三大都市圏の不動産取引は概ね堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度962637
北緯 139度6962154

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字中尾字中丸２１８９番埼玉県さいたま市岩槻区緑区馬場１丁目２３番７埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字三室字西宿１４２６番２埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字中尾字不動谷１１０番１８埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字大間木字水深１７８番１外埼玉県さいたま市岩槻区緑区太田窪３丁目１１９６番５埼玉県さいたま市岩槻区緑区宮本１丁目９番９埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字大間木字附島１６５５番６埼玉県さいたま市岩槻区緑区東浦和７丁目２２番４埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字三室字北宿２３６５番２埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字中尾字駒形１３８３番７埼玉県さいたま市岩槻区緑区松木２丁目５番１３埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字大牧字梅所１４７０番６埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字三室字北宿２６０８番２埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字三室字西宿１３５６番４埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字中尾字中丸３０６０番１埼玉県さいたま市岩槻区緑区東浦和８丁目１７番６埼玉県さいたま市岩槻区緑区東浦和５丁目１２番５埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字大崎字松原前２８０６番外埼玉県さいたま市岩槻区緑区松木３丁目３７番１０埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字三室字大古里６３６番２５埼玉県さいたま市岩槻区緑区東浦和４丁目１７番４埼玉県さいたま市岩槻区緑区東大門３丁目１６番４埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字三室字南宿１５８９番１０埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字大門字東裏２８７３番７埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字中尾字駒前９５０番２埼玉県岩槻市西町４丁目５６９３番２埼玉県岩槻市宮町２丁目４３１番４埼玉県岩槻市大字岩槻字西原一４２８２番２埼玉県岩槻市大字慈恩寺字入山７００番５外埼玉県岩槻市大字黒谷字原山１３１１番１埼玉県岩槻市東岩槻５丁目３番２埼玉県岩槻市西町３丁目４７２８番１３埼玉県岩槻市仲町２丁目１５３０番２外埼玉県岩槻市大字岩槻字西原一３９１８番８埼玉県岩槻市上野１丁目２３番５埼玉県岩槻市宮町１丁目４７２番２８埼玉県岩槻市城南４丁目５８番２埼玉県岩槻市並木１丁目２９９５番４埼玉県岩槻市本町４丁目２１０６番４埼玉県岩槻市美幸町６２８５番２埼玉県さいたま市岩槻区本町３丁目２７７１番２埼玉県さいたま市岩槻区城町２丁目１６８９番１埼玉県さいたま市岩槻区大字平林寺字西５０５番３埼玉県さいたま市岩槻区諏訪４丁目７番５１埼玉県さいたま市岩槻区城南１丁目４５１番２外埼玉県さいたま市岩槻区東岩槻６丁目４番１３埼玉県さいたま市岩槻区原町１４９２番１外埼玉県さいたま市岩槻区原町１４９２番１外茨城県新治郡桜村松塚字土器屋前１０２３番２埼玉県さいたま市岩槻区桜区大字大久保領家字下作田６０７番１４埼玉県さいたま市岩槻区桜区大字上大久保字丸５８５番１３埼玉県さいたま市岩槻区桜区大字塚本字東耕地１６番２埼玉県さいたま市岩槻区桜区大字白鍬字猿ケ谷７６７番５埼玉県さいたま市岩槻区桜区大字大久保領家字西角１８８番３埼玉県さいたま市岩槻区緑区松木２丁目５番１３埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字中尾字駒前９５０番２埼玉県さいたま市岩槻区桜区大字塚本字東耕地１６番２埼玉県さいたま市岩槻区桜区大字白鍬字宮田２５番２３埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字三室字北宿２３６５番２

参考：近隣駅の地価相場

岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)北浦和駅(地価相場 253,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)与野駅(地価相場 241,000円/㎡)浦和駅(地価相場 272,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード