埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字三室字南宿１５８９番１０(岩槻駅・東岩槻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


119,000円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字三室字南宿１５８９番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を119,000円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字三室字南宿１５８９番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字三室字南宿１５８９番１０
住居表示 
価格119,000円/㎡
交通施設、距離北浦和、3,400m
地積107㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

八杉一樹氏による調査レポート

不動産鑑定士八杉一樹
価格119,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。
地域要因の将来予測周辺は郊外の既存住宅地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ねJR武蔵野線、京浜東北線、埼京線沿線で、概ねさいたま市緑区を中心とした住宅地域の圏域である。需要者は市内在住者及び都心への通勤者が認められる。周辺エリアでは一部未利用地も存することから一般住宅の供給も少なからず認められる。市場での中心的な価格帯として、土地が110㎡程度の場合であると、1，200∼1，500万円、新築戸建で2，600∼3，000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかに持ち直しているといえる。一方で、企業の生産活動や家計部門につき、設備投資や個人消費がいまだ伸び悩んでいるものと思料される。

岸田博氏による調査レポート

不動産鑑定士岸田博
価格119,000円/㎡
個別的要因接面道路が北西方位であり、規模・形状等を含め特段の優位性はない。
地域要因既存の住宅地のため、価格形成要因に影響を与える特別の変動要因はない。地価は当面横ばい傾向で推移するものと予測する。
地域要因の将来予測JR北浦和駅から徒歩圏外のバス便利用地区で生活利便性が劣るため、住宅事情に変化の兆しは見られない。当面は現状の利用形態を維持し、地価は引き続き横ばい傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR埼京線、京浜東北線、武蔵野線沿線で、概ねさいたま市の圏域に属する住宅地である。さいたま市内でも地価が安く比較的戸建住宅を購入しやすい地区であり、需要者は30代から40歳代の都内及び市内中心部に通勤する一次取得者が中心である。価格形成要因等に変化は見られないことから、地価は現状維持での推移が予想される。取引の中心価格帯は土地100㎡程度で1，300万円程度、新築の戸建住宅は2，500万円程度が中心である。
一般的要因緑区は5年前との比較で人口は6．4％上昇しているが、高齢化率は市全体より低く21．4％である。不動産は横ばい傾向が継続している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度962637
北緯 139度6962154

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)北浦和駅(地価相場 253,000円/㎡)浦和駅(地価相場 272,000円/㎡)与野駅(地価相場 241,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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