埼玉県さいたま市岩槻区緑区東浦和４丁目１７番４(東浦和駅・岩槻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


223,000円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区緑区東浦和４丁目１７番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を223,000円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区緑区東浦和４丁目１７番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区緑区東浦和４丁目１７番４
住居表示 
価格223,000円/㎡
交通施設、距離東浦和、700m
地積122㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山岡学氏による調査レポート

不動産鑑定士山岡学
価格223,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏の住宅地域である。通勤などの利便性がある地域として住宅地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。
地域要因の将来予測区画整理済の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動がないことから、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線、埼京線、武蔵野線沿線の駅徒歩圏内で概ねさいたま市の住宅地域を含む圏域。需要者の中心は、自己使用目的の一次取得者及び建売住宅の建築を目的とする不動産業者である。経済政策などによる景気回復の期待があるほか、駅徒歩圏内の区画整理施行済の住宅地として比較的堅調な需要がある。市場の中心価格帯については、土地は2，000万円台、新築の戸建物件は4，000万円前後が取引の中心である。
一般的要因景気の回復期待から不動産市況が活発化しつつあり、一部に宅地需要回復の動きがみられる。

八杉一樹氏による調査レポート

不動産鑑定士八杉一樹
価格222,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。
地域要因の将来予測周辺は最寄駅から徒歩圏に所在する住宅地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ねJR武蔵野線、東北本線（京浜東北線）、埼京線沿線で、概ねさいたま市緑区を中心とした住宅地域の圏域である。需要者は市内在住者及び都心への通勤者が認められる。周辺エリアでは最寄駅から徒歩圏内に所在し、また区画整理済の住宅地として比較的堅調に需要が認められる。市場での中心的な価格帯として、土地が120㎡程度の場合であると、2，600∼2，800万円前後、新築戸建だと3，500∼4，000万円程度が中心となる。
一般的要因景気は緩やかに持ち直しているといえる。一方で、企業の生産活動や家計部門につき、設備投資や個人消費がいまだ伸び悩んでいるものと思料される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度962637
北緯 139度6962154

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)浦和美園駅(地価相場 162,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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