埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区大字岩槻字江川６９２７番１外(岩槻駅・東岩槻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


92,200円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区大字岩槻字江川６９２７番１外(埼玉県さいたま市岩槻区(江川８街区１外))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,200円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区大字岩槻字江川６９２７番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区大字岩槻字江川６９２７番１外
住居表示(江川８街区１外)
価格92,200円/㎡
交通施設、距離東岩槻、2,200m
地積2,599㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店舗、小売店舗等が多い路線商業地域
前面道路の状況南東16.0m区画街路
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐治俊明氏による調査レポート

不動産鑑定士佐治俊明
価格92,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に散見される空き地にロードサイド店舗が開業し、路線商業地として熟成していくものと思料する。
地域要因の将来予測区画整理が施行中であるが、岩槻区への聴取から周辺は概ね終了している。幹線道路沿線に空き地が散見され、路線商業地域として熟成していくものと思料する。当面、地価水準は現状のままで推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、埼玉県内で幹線道路沿いの郊外路線商業地域と判断した。典型的需要者は郊外型ロードサイド店舗でチェーン展開する企業への賃貸経営を目論む個人投資家である。近隣地域は比較的廉価な価格帯を中心に商品を揃える小売店や飲食店、給油所等が建ち並ぶ。収益用不動産への需要は旺盛であるが、実質賃金は上昇しておらず顧客の属性を鑑みればテナントは家賃の転嫁が出来ないため地価は横ばい傾向である。中心価格帯は個別性が強くまちまちである。
一般的要因景気は緩やかな上昇基調を維持しており、都市部の土地価格も上昇傾向であるが、地方圏は下落に歯止めがかからず、二極化の度合いを強めている。

小泉努氏による調査レポート

不動産鑑定士小泉努
価格92,200円/㎡
個別的要因三方路に面しており、若干の優位性が認められる。競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因繁華性の乏しい路線商業地域であるが、区画整理事業の進展により繁華性が増すものと予測される。地価は概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測区画整理が施行中であり、事業の進展に伴い、路線商業地域として熟成していくものと予測される。地価水準は依然として横ばい傾向にあり、当面は現状維持で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、さいたま市岩槻区、同見沼区、春日部市の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は地元を中心に事業を展開する企業が中心である。近隣地域は、小売店や飲食店等が見られる郊外路線商業地域であって、需要は幾分弱含んでいるものの、地価は概ね横ばいで推移している。中心価格帯は、1㎡当たり100，000円前後と判断されるが、画地規模や立地条件等により取引価格はまちまちであり、相場の形成には至っていない。
一般的要因景気は緩やかな回復が続いており、消費者マインドは持ち直しの動きも見られる。但し、海外経済の動向及び為替市場の動向に留意する必要がある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度962637
北緯 139度6962154

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)七里駅(地価相場 170,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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