埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区上野１丁目２４番８(岩槻駅・東岩槻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


77,700円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区上野１丁目２４番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,700円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区上野１丁目２４番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区上野１丁目２４番８
住居表示 
価格77,700円/㎡
交通施設、距離東岩槻、1,400m
地積137㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小泉努氏による調査レポート

不動産鑑定士小泉努
価格77,700円/㎡
個別的要因北西側で市道に接面しており、方位において若干の優位性が認められる。市場における競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因東岩槻駅よりバス便利用の住宅地域であり、可視的な変化は特に見られない。引き続き地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり、今後も安定して推移していくものと予測される。地価水準は引き続き横ばい傾向で推移しており、当面は現状維持で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東武野田線沿線を中心に形成されるさいたま市岩槻区、同見沼区、春日部市の住宅地域である。需要者は岩槻区在住の自用目的の一次取得者が中心であるが、大規模画地に関しては分譲目的の建売業者も想定される。上野地区は熟成した住宅地域であるが、東岩槻駅よりバス便利用圏にあり、需要は弱含みながらも安定的に推移している。中心価格帯は、土地は面積150㎡程度で1，200万円前後、新築戸建住宅は総額2，700万円前後と判断される。
一般的要因景気は緩やかな回復が続いており、消費者マインドは持ち直しの動きも見られる。但し、海外経済の動向及び為替市場の動向に留意する必要がある。

佐治俊明氏による調査レポート

不動産鑑定士佐治俊明
価格77,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因所得の二極化の度合いを強める中、中間所得者層を主な需要者とするエリアに存する。現状地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測低層住宅地として熟成しており、空き地も少ないことから、特別な地域要因等の変動のない限り、当面は現状のまま推移していくものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、さいたま市岩槻区で最寄り駅2km圏内の住宅地域と判断した。住宅地として熟成しており、岩槻区と地縁のある需要者が中心で、マンション等の大規模開発による大量の供給は見られず需給関係は比較的安定している。典型的需要者は一次取得者である。周辺での取引の中心は、土地で1，000万円まで、新築戸建物件で3，000万円迄である。
一般的要因景気は緩やかな上昇基調を維持しており、都市部の土地価格も上昇傾向であるが、地方圏は下落に歯止めがかからず、二極化の度合いを強めている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度962637
北緯 139度6962154

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)七里駅(地価相場 170,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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