埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区西原３９０１番６(岩槻駅・東岩槻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


100,000円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区西原３９０１番６(埼玉県さいたま市岩槻区西原５−１１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を100,000円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区西原３９０１番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区西原３９０１番６
住居表示西原５−１１２
価格100,000円/㎡
交通施設、距離岩槻、1,100m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等も残る住宅地域
前面道路の状況南西5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森田裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士森田裕之
価格98,500円/㎡
個別的要因道路方位により日照・通風などの面で優位性があり、選好性が増している。
地域要因徒歩圏に属し利便性に優れていることから、需要は安定している。
地域要因の将来予測既成市街地内に存することから、徐々に建て替えが進ものと思料される。
市場の特性同一需給圏は東武野田線の岩槻区を圏域とする住宅地域である。同線沿いの居住者が主な需要者で、一次取得者を対象とした戸建住宅中心の市場を形成しており需給関係は安定している。また、岩槻駅を中心に既成市街地が形成され、比較的低価格の住宅を求める需要者が多いものの、マンションなどの需要は弱い。不動産取引の中心価格帯は土地が30坪程度で1000万円前後、新築戸建住宅で3000万円弱まで、総額は横這い傾向にある。
一般的要因消費は低迷しているものの株高・円安もあり、昨年の後半よりやや盛り返している。また、マイナス金利を受け不動産市場全般に堅調に推移している。

浅子栄二氏による調査レポート

不動産鑑定士浅子栄二
価格100,000円/㎡
個別的要因南西向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点で競争力に優れる。
地域要因岩槻駅からやや遠い徒歩圏の住宅地域。岩槻駅西口開設で住宅地としての人気が高まりつつある。需要は一次取得者が中心。地価水準はやや上昇。
地域要因の将来予測昨年夏に岩槻駅西口が開設し、また、幹線道路である駅前通りも箕輪地区まで開通し、これにより当該地域の岩槻駅接近性がやや高まり、当面は住宅地としての人気が高まっていくと予測する。
市場の特性同一需給圏は岩槻区に所在する住宅地域。徒歩圏とはいえ駅からやや遠かったが、岩槻駅西口開設でやや好転。需要者の中心は一次取得者である。岩槻区内のアパート等に居住している地縁性のある需要者が多いが、県南部や都内居住の需要者も見られる。住宅は、40∼60坪の中小規模画地が多い。岩槻区内では、住環境は標準的であり、需要も相応にある。土地相場は30∼33万円／坪（北道路）で、新築の戸建住宅は2，000万円台後半の物件が需要の中心。
一般的要因景気は緩やかに回復しており、不動産市場にも明るさが見えてきているが、大都市圏と地方圏とで地価変動の二極化が目立ちつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度962637
北緯 139度6962154

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)七里駅(地価相場 170,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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