埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区大字慈恩寺字入山８０２番１(岩槻駅・東岩槻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,200円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区大字慈恩寺字入山８０２番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,200円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区大字慈恩寺字入山８０２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区大字慈恩寺字入山８０２番１
住居表示 
価格25,200円/㎡
交通施設、距離東岩槻、2,500m
地積830㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐治俊明氏による調査レポート

不動産鑑定士佐治俊明
価格25,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因田畑と農家住宅、一般住宅の混在する地域。生活利便性が劣り、地価水準は下落傾向。
地域要因の将来予測農家住宅と戸建住宅が混在する地域として成熟しており、市街化調整区域であることからも、当面は現状のまま推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、さいたま市岩槻区、見沼区、越谷市、蓮田市内の市街化調整区域と判断した。対象不動産は、市街化調整区域内に存するため生活利便性が劣り、住宅地としての熟成が制限される。また、同一需給圏内の標準的な画地に比し規模の大きい農家住宅地で、需要者は相当に限定されるものと思料する。農業従事者が典型的需要者で周辺の取引の中心は土地で50坪から100坪の規模、建物価格を含み1，000万円を超えない水準である。
一般的要因景気は緩やかな上昇基調を維持しており、都市部の土地価格も上昇傾向であるが、地方圏は下落に歯止めがかからず、二極化の度合いを強めている。

浅子栄二氏による調査レポート

不動産鑑定士浅子栄二
価格25,200円/㎡
個別的要因農家住宅としての規模は標準的であるが、都計法34条11号、12号の区域外であり、開発許可を得ることは困難であるので競争力は劣る。
地域要因農家住宅、一般住宅、作業所等が見られる地域。地域に価格形成要因の大きな変更はなく、新たな建築もほとんどない。地価水準は若干弱含み。
地域要因の将来予測当該地域は、農家住宅と一般住宅が混在する市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因の大きな変更は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は岩槻区のほか、見沼区等の隣接市区の市街化調整区域内の圏域。さいたま市には都市計画法34条11号や12号区域がなく、需要者の大半は農業専従者及びその分家である。なお、いわゆる既存宅地等であれば非農家が取得しても建築可能なため需要が見込めるが、市街化区域と比較し需要は弱い。近隣地域の土地相場は、150坪程度の農家住宅地で坪単価8．1∼8．8万円、30∼50坪の小規模既存宅地等で坪単価12∼14万円と判断される。
一般的要因景気は緩やかに回復しており、不動産市場にも明るさが見えてきているが、大都市圏と地方圏とで地価変動の二極化が目立ちつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度962637
北緯 139度6962154

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)七里駅(地価相場 170,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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