埼玉県さいたま市岩槻区中央区下落合６丁目１９８番５(岩槻駅・与野本町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


260,000円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区中央区下落合６丁目１９８番５(埼玉県さいたま市中央区下落合６−１１−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を260,000円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区中央区下落合６丁目１９８番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区中央区下落合６丁目１９８番５
住居表示下落合６−１１−１３
価格260,000円/㎡
交通施設、距離与野本町、340m
地積336㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域
前面道路の状況西16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

杉田博昭氏による調査レポート

不動産鑑定士杉田博昭
価格260,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因地域要因に特に変化はない。
地域要因の将来予測幹線市道「与野中央通り線」に面した標準地で、与野本町駅が徒歩約5分弱にあり、中央区役所も至近にあって利便性の良い地域であるが、与野中央通りには一般住宅も多く、商業環境が熟成するには時間を要する。
市場の特性同一需給圏は主に市内の普通商業地域で、埼京線や京浜東北線沿線駅近くの繁華性中位の商業地域と特に代替競争関係が強い。需要者の中心は地元の中小法人や個人事業主である。市場動向は、中規模の画地が多く総額的に手頃感があるため、これまでの景気回復を背景に需要が顕在化し、緩やかに地価が上昇している。取引の中心価格帯は、土地が28万円／㎡程度、賃料は1階店舗で3000円／㎡前後である。
一般的要因企業収益の増収増益基調に一時足踏みがみられたが改善基調が確認され、雇用や所得環境の改善もあり大都市圏を中心に地価の上昇が続いている。

儀部忠司氏による調査レポート

不動産鑑定士儀部忠司
価格260,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化はない。
地域要因地域要因に特段の変化はない。
地域要因の将来予測一般住宅、事業所、店舗等が混在する地域であり、徐々に商業地化するものと予測する。
市場の特性同一需給圈はJR京浜東北線、埼京線、武蔵野線沿線に存するさいたま市内の近隣商業地域。需要者の属性は、小売業又は自営業を営む個人又は法人が中心である。商業繁華性は低いが、最寄駅より徒歩圏にあり、中央区役所等の公共施設の接近性に優れているため共同住宅等の賃貸需要も見込まれる。取引の価格帯は、㎡当たり250，000円∼280，000円が中心である。
一般的要因景気は基調としては緩やかな回復を続けている。個人消費は、底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9498608
北緯 139度6941913

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)与野本町駅(地価相場 257,000円/㎡)北与野駅(地価相場 258,000円/㎡)与野駅(地価相場 241,000円/㎡)さいたま新都心駅(地価相場 259,000円/㎡)南与野駅(地価相場 261,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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