地域要因

阪急とJRの2路線が利用可能な地域で、需要は堅調である。面大地に対する希少性は高く、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに中層共同住宅が多く見られ、最寄り駅からも近い住宅地域で、当面は現状維持と予測する。森永跡地の開発に伴う価格への影響は特になく、地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域では、立地条件が良好であり、面大地に対するはマンション需要は多い。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。開発法による価格は、デベロッパーの投資採算性に着目して求めた価格であり、本件のような面大地では説得力を有するが、想定要素が多いことは否めない。したがって、比準価格を標準とし、開発法による価格を比較考量し、更に、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR塚口駅東側の大規模再開発の影響もあり、需要が比較的あり、地価水準は若干の強含みとなっている。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパート等が混在する住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。JR塚口駅東側の大規模再開発の影響もあり、地価水準は若干の強含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

対象地は、収益物件として画地規模がやや小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸共同住宅の建築が困難なため、収益還元法は適用できないと判断した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一部共同住宅も見られるが、最寄駅に近く、都心への利便性が良好な閑静な住宅地域。居住の快適性が良好で需要は底堅い。地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

周辺地域にマンションも見られるが、区画整然とした一般住宅を中心に、最寄駅に近い閑静な住宅地域。地域要因に格別の変化がなく、今後も現状のまま推移すると予測。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはマンションも見られるが、画地規模が小さく土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、経済合理的な賃貸経営が難しいと判断し、収益還元法の適用を断念した。「居住の快適性」を重視する住宅地域であるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。従って、市場性を有する比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺に大型商業施設が立地する既成住宅地域である。地域的特性に変化は認められず、実需に基づく需要が安定している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心に共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。需要は安定的であり、地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域では収益物件が散見されるが、取引の中心は自己使用不動産であり、居住の快適性が取引の指標である。また、標準地は画地規模が小さいため、賃貸経営上合理的な建物を想定することが困難である。よって、本件では、このような地域的特性等を踏まえ、収益還元法の適用を断念し、規範性を有する事例に基づく市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅、共同住宅、駐車場等が混在する住宅地域。最寄駅に比較的近く、都心への利便性が良好で需要も底堅く、地価はやや上昇傾向。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか駐車場や低層マンション等が見られる最寄駅に近い住宅地域。地域要因に格別の変化がなく当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅のほかマンションや駐車場等が見られる住宅地域に存するが、自用目的での取引が中心であり、収益目的のための賃貸用共同住宅等の新規供給は少なく、画地規模が小さい為、経済合理的な賃貸経営は難しいと判断し、収益還元法の適用を断念した。従って、信頼度の高い複数の取引事例から試算された市場性を有する比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の周辺地域への影響は見られないが、居住環境の良好な背後住宅地価の下支えが認められ、不動産市場は堅調である。

地域要因の将来予測

近隣地域は駅前商業地域として概ね均衡の状態にあり、当面は現状のまま推移するものと判断する。居住環境の良好な背後住宅地価の下支えが認められ、不動産市場は堅調である。

価格決定の理由

駅前に再開発された地区に隣接する商業地域である。土地価格は駅前商業地との繁華性等の比較及び背後の周辺住宅地価格との関連の両面から形成されている。近隣地域内は自用の店舗が多くを占め、商業事業者向け賃貸市場の成熟の程度はあまり高くないと判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや距離を有する住宅地域であるが、1次取得者層を中心とする実需に支えられ、需給関係は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。周辺では大学跡地の大規模な戸建分譲がなされ、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の所在する地域は、一般住宅のほかマンション等も見られる住宅地域であるが、地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断し、本件では収益還元法の適用を断念した。従って、本件評価においては居住快適性・利便性等に重点を置く市場参加者の行動原理を踏まえて、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境は概ね良好であり、駅近で利便性にも優れていることから2次取得者層を含む需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心としてマンション等も見受けられる住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。地価については、良好な住環境・利便性を反映し今後上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の所在する地域は、一般住宅のほかマンション等も見られる住宅地域であるが、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断されるため、本件では収益還元法の適用は断念した。従って、本件評価においては市場性を直接反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

尼崎市内の製造業等の内陸型工業地への需要は高まっており、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模工場が多い内陸型工業地域であり、今後も現況の環境を維持すると予測する。製造業工場の需要は回復傾向にあり、立地の優れた工場地の供給は稀少であることから、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は自己使用の工場・倉庫等を中心とする地域であり、賃貸工場はあまり見受けられず賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。本件においては、同一需給圏内の信頼性のある取引事例から求めた市場性を直接反映している比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

山手幹線背後の中小工場地であり、地域としての広がりは小さい。周辺価格の影響も受け、地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

内陸部の中小工場が建ち並ぶ工業地域であり、南方の山手幹線沿いでは大規模ショッピングセンター等が見られ、将来は商工混在地域へ移行する可能性もある。地価水準は、概ね横這いで推移している。

価格決定の理由

対象不動産周辺は、自社工場等を中心とする地域であり、取引においては自用目的のものが中心となっている。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。収益価格は、理論的な価格であるが、本件は賃貸市場がそれほど成熟していない地域であることから、低位に求められている。したがって、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、更に、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象標準地北側隣接地は、分譲戸建住宅地に推移しており、今後は、工場・事務所の利用より住宅利用が優勢である。

地域要因の将来予測

当該地域は工場，事務所，共同住宅等の混在する地域であり、工場・事業所の閉鎖で宅地化が進むが、地価はほぼ底打ち状態に達したものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の現況利用は事務所兼作業所であるが、その利用よりも共同住宅利用に合理性が見出されるので、4階建程度のRC造の共同住宅を想定した。しかし土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低めに試算された。自用目的での取引が中心であることから、収益価格は参考に留め、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

阪急塚口駅から徒歩圏に位置し、利便性が良好なため、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は微増乃至横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建築が困難であり、収益価格は試算していない。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。したがって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に特別な変動は認められないが、景気の減速から地価は若干の下落に転じている。

地域要因の将来予測

小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。景気の減速から地価は若干の下落が認められ、今後も弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅の外アパート等が見られる住宅地域。最寄駅からやや遠く、周辺に新幹線も通るが、価格の割安感で需要は一定あり、地価は概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

一般住宅、空地、アパート等も見られる最寄駅にやや遠い住宅地域。価格水準が低く需要は一定ある。地域要因に格別の変化がなく、今後とも現状を維持するものと予測。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅にアパート等も混在する住宅地域に存するが、画地規模や間口・奥行の関係等から、採算性が見込める賃貸住宅の建築は困難と認められ、また自用目的の取引が中心となる地域のため、収益還元法の適用を断念した。従って、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。駅から遠く、やや競争力に欠け、地価はやや軟調である。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状のまま維持するものと予測する。景気は、このところ弱さもみられ、地価も二極化が進んでおり、地価水準は下落傾向と予測する。

価格決定の理由

敷地面積が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅が建てられないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

細街路が多い既成住宅地域であり、地域的特性に変化は認められない。実需に基づく安定的な需要が存する地域である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域には賃貸共同住宅が散見されるが、賃貸市場は未成熟で、元本価格に見合う賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された。当該地域の取引は自己使用不動産が中心で、居住の快適性を指標として価格が形成されている。よって、本件ではこのような地域的特性を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格水準の低い住宅地域で、最寄駅からやや離れるが、近隣居住者等の一定の需要があり、価格調整の進展等もあって価格水準は概ね横這いで推移。

地域要因の将来予測

マンション等も見受けられるが一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

敷地面積が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅が建てられないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。したがって、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

地元住民に支えられている商店街であり、衰退傾向にある。地価は、住宅としての下支えもあり、横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄り駅から遠く、繁華性が低い商店街である。閉店している店舗も見られ、衰退傾向にある商業地域である。地価水準は、周辺住宅地価格の下支えもあり、横這い傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、衰退傾向にある商店街で、自用目的の取引が中心で収益物件はほぼ見受けられない。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格で説得力が高い。収益価格は、収益性に着目した理論的な価格であるが、本件では繁華性の低い商業地域であることから低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路事情はやや劣るが、生活利便性が比較的高い地域であるため需要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。街路事情はやや劣るが、最寄り駅から徒歩圏にあるため需要は比較的堅調であり、地価は概ね横ばい傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。