兵庫県尼崎市小中島３丁目２３番(園田駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


169,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市小中島３丁目２３番(兵庫県尼崎市小中島３−２−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を169,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市小中島３丁目２３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市小中島３丁目２３番
住居表示小中島３−２−１２
価格169,000円/㎡
交通施設、距離園田、950m
地積113㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅と共同住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川大輔氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川大輔
価格169,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件、環境条件等に特に大きな変化は認められず、住宅地域として安定的に推移している。
地域要因の将来予測小規模住宅と共同住宅が混在する住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持し推移するものと予測する。地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市北東部に位置する阪急神戸線沿線の住宅地域である。需要者は市内居住者が中心だが、周辺地域からの転入も認められる。景気回復を背景に需要は回復傾向にあり地価は横ばいから上昇を窺う傾向にある。土地は2000万円前後、新築戸建住宅は3000万円∼4000万円が需要の中心である。
一般的要因景気は弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いている。ただし、先行きは不透明である。

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格169,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや遠いが、街区は整然としている。市内1次取得者層等からの需要は比較的安定しており、地価は横這いで推移している。
地域要因の将来予測小規模住宅と共同住宅の混在住宅地域として今後も同様の住環境を維持していくものと予測する。地価水準については、概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市内の北東部の圏域に存する中小規模一般住宅地域である。需要者の中心は同市居住者が中心となる。最寄駅からやや遠く新幹線高架の付近に位置するが、街区等は整然としている。市内1次取得者層を中心に一定の需要が認められ、地価は概ね横這い傾向にある。需要の中心価格帯としては対象地と同規模程度で2，000万円弱、分割された小規模な新築建売で3，000万円前後である。
一般的要因国内景気動向は海外情勢の不透明感への懸念があるものの、持ち直しつつあり、地価については二極化の傾向が更に強まっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度746347
北緯 135度4442499

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

園田駅(地価相場 166,500円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)加島駅(地価相場 179,500円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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