兵庫県尼崎市南塚口町２丁目３１１番２(塚口駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


333,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市南塚口町２丁目３１１番２(兵庫県尼崎市南塚口町２−１２−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を333,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市南塚口町２丁目３１１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市南塚口町２丁目３１１番２
住居表示南塚口町２−１２−２１
価格333,000円/㎡
交通施設、距離阪急塚口、250m
地積218㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、店舗兼事務所等が多い駅に近い商業地域
前面道路の状況南11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

富山有治氏による調査レポート

不動産鑑定士富山有治
価格334,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の周辺地域への影響は見られないが、居住環境の良好な背後住宅地価の下支えが認められ、不動産市場は堅調である。
地域要因の将来予測近隣地域は駅前商業地域として概ね均衡の状態にあり、当面は現状のまま推移するものと判断する。居住環境の良好な背後住宅地価の下支えが認められ、不動産市場は堅調である。
市場の特性同一需給圏は、主として尼崎市、西宮市等阪神間各市における商業地域で、背後の住宅地の影響も認められる。需要者は一部でチェーン展開を図る事業者も見られるが、大半は地元事業者或いは比較的小規模な法人である。商業地の取引需要、賃貸需要ともにおおむね堅調に推移してきたが、競合商業施設間の競争等により、商業地の取引需要、賃貸需要共にやや停滞しているものの、居住環境の良好な背後住宅地価の下支えが認められ、地価は堅調に推移している。
一般的要因尼崎市の人口は微減傾向、高齢化も進むが、景気回復期待の影響等により、利便性の優れた地域を中心に地価の底打ち感が見られる。

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格333,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因①②及び利便性の高い立地のマンション素地需要拡大の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測背後に比較的選好性が高い住宅地域を抱える駅前商業地域で、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。一般的要因の影響を受けて、地価は若干の上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は主として尼崎市内の近隣商業地域及び路線商業地域である。需要者は地元事業者の他、全国展開を図る事業者等の主に店舗賃借需要である。円安によるインバウンド消費拡大の影響はほとんど見受けられず、全般的には前記賃貸需要は強くない状況である。但し、近年、相続税対策等による優良な投資物件に対する購入需要の拡大が見られる等、利便性の高い近隣地域内の商業地価は若干の上昇傾向にある。本件に関しては需要の中心価格帯は見出せない。
一般的要因①資産家層のプラスの資産効果②相続税対策による収益物件取得③シルバー消費の拡大等により、優良な投資物件に対する需要が多くなっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7516683
北緯 135度4170823

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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