兵庫県尼崎市南清水２１９番６(猪名寺駅・稲野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


149,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市南清水２１９番６(兵庫県尼崎市南清水２２−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を149,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市南清水２１９番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市南清水２１９番６
住居表示南清水２２−４
価格149,000円/㎡
交通施設、距離猪名寺、500m
地積103㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅等が密集する住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格148,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動は認められないが、景気の減速から地価は若干の下落に転じている。
地域要因の将来予測小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。景気の減速から地価は若干の下落が認められ、今後も弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市及びその周辺の住宅地域であるが、尼崎市の北東部、JR福知山線等の沿線に広がる住宅地域が中心となる。需要者は地元に地縁を有する者が中心で他所からの転入はやや少ない。道路が狭いため住宅の需要はやや弱く、景気の減速もあって地価は若干の下落傾向が認められる。土地は1，400万円前後、新築建売住宅は3，000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因尼崎市の住宅地の地価は、昨年まで総じて堅調に推移していたが、景気の減速から上昇率が縮小する地域や下落に転じる地域が増加している。

長谷川大輔氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川大輔
価格149,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件・環境条件等の変動は特に見受けられず、特筆すべき地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅から徒歩圏にあるものの街路事情等はやや劣り、地価は下落傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主としてJR福知山線・阪急伊丹線沿線で、概ね尼崎市の北東部の住宅地域。需要者は尼崎市及び隣接市居住者が中心となっている。小規模住宅等が密集する住宅地域で大量の宅地供給は見られず、最寄り駅から徒歩圏にあるものの街路事情等により、需給関係はやや弱い。需要の中心となる価格は、土地で1500万円まで、新築の戸建物件は3000万円前後である。
一般的要因景気は弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いている。ただし、先行きは不透明である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7621117
北緯 135度4253173

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)新伊丹駅(地価相場 203,000円/㎡)伊丹駅(地価相場 180,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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