兵庫県尼崎市若王寺３丁目１５５番(塚口駅・園田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
140,000円
2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市若王寺３丁目１５５番(兵庫県尼崎市若王寺３−１９−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を140,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県尼崎市若王寺３丁目１５５番 |
| 住居表示 | 若王寺３−１９−１ |
| 価格 | 140,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 園田、1,400m |
| 地積 | 661㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 工場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模の工場が建ち並ぶ山手幹線背後の工業地域 |
| 前面道路の状況 | 西8.0m市道 |
| その他の接面道路 | 北側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小塩敦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小塩敦 |
|---|---|
| 価格 | 140,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 山手幹線背後の中小工場地であり、地域としての広がりは小さい。周辺価格の影響も受け、地価は概ね横ばい傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 内陸部の中小工場が建ち並ぶ工業地域であり、南方の山手幹線沿いでは大規模ショッピングセンター等が見られ、将来は商工混在地域へ移行する可能性もある。地価水準は、概ね横這いで推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、幹線道路への連続性が良好な阪神間を中心とする内陸型工業地域と判定した。需要者の中心は、地元の事業者であり、外部からの流入はほとんどない。津波リスクを恐れ、内陸部へ移転する工場等の需要、流通業務用地を中心とした不動産価格の回復傾向により、立地条件の良好な工業地については、地価の下げ止まり感が認められる。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあり、把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 尼崎市の人口は減少傾向にあり、下落幅は、県全体よりも大きい。また、高齢化率も着実に高まっており、県全体よりも増加率は高い。 |
富山有治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富山有治 |
|---|---|
| 価格 | 140,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | 幹線道路背後にある内陸型の中小工業地であり、街路条件等に変化は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 内陸部の中小工場が建ち並ぶ工業地域であるが、周辺には大型店舗の進出も見られ、将来は商工混在地域へ移行する可能性を有するが、当面地価水準は概ね横這いで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は尼崎市及び隣接する阪神諸都市に位置し、幹線道路への系統・連続性が良好な工業地域である。需要者の中心は地元企業が中心である。近年、工場、事業所等に対する需要は低調に推移してきたが、景気回復期待を背景に立地条件に優る工業地については需要の回復が認められる。規模により取引価格は様々であるため、需要の中心となる価格帯は把握し難い状況にある。 |
| 一般的要因 | 円安、株価上昇に伴う景気回復が期待される経済状況の下、事業用地に対する需要回復の兆しが認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7437389 北緯 135度4404836 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)園田駅(地価相場 166,500円/㎡)尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)加島駅(地価相場 179,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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