兵庫県尼崎市瓦宮２丁目１６番１９(猪名寺駅・稲野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


163,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市瓦宮２丁目１６番１９(兵庫県尼崎市瓦宮２−２０−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を163,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市瓦宮２丁目１６番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市瓦宮２丁目１６番１９
住居表示瓦宮２−２０−６
価格163,000円/㎡
交通施設、距離園田、1,100m
地積132㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中山健一氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健一
価格161,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因一般住宅の外アパート等が見られる住宅地域。最寄駅からやや遠く、周辺に新幹線も通るが、価格の割安感で需要は一定あり、地価は概ね横ばい傾向。
地域要因の将来予測一般住宅、空地、アパート等も見られる最寄駅にやや遠い住宅地域。価格水準が低く需要は一定ある。地域要因に格別の変化がなく、今後とも現状を維持するものと予測。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急電鉄神戸線沿線を中心とした尼崎市北東部等の住宅地域である。需要者の中心は尼崎市内に居住し市内の事業所や大阪や神戸方面へ通勤する一次取得者層の勤労者が大半を占める。最寄駅にやや遠いが、価格の割安感があり、需給関係は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、100㎡の土地で1，600万円前後、新築の戸建住宅で3，000万円半ば前後の物件である。
一般的要因尼崎市の人口は減少、世帯数は微増傾向、高齢化率も高い。市制100周年を迎え、工業都市から住民主体の定住型生活都市への転換の模索が続く。

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格164,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心でも画地規模の小さい地域やスプロール化の進んだ地域等は人気薄である。特に大きな地域要因の変動はなく地価は横ばい程度である。
地域要因の将来予測対象標準地周辺は藻川の後背地に位置する既成の小中規模戸建住宅地域に存するが、阪急沿線であり、政府の景気対策等により景気に明るさの兆しが見られ、地価は横ばいから強含みで推移するとみられる。
市場の特性同一需給圏は、尼崎市内における阪急神戸本線周辺以南の小規模一般住宅地であり、市場参加者は一次取得者乃至は比較的低所得者が中心である。政府の景気対策等により景気に明るさの兆しが見られる。相場は、土地は標準的な画地で2000∼2300万円程度、新築建売は3500万円程度である。賃料水準としては、駅接近性に優れる2DK∼3LDKのファミリータイプで6∼10万円程度である。
一般的要因景気は底打ちし明るさの兆しが見え始めている。地価に関しては、尼崎市は阪急線周辺等の人気のある地域とその周辺も含めて強含みになりつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7621117
北緯 135度4253173

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)新伊丹駅(地価相場 203,000円/㎡)伊丹駅(地価相場 180,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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