兵庫県尼崎市潮江１丁目８１４番外(尼崎駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


650,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市潮江１丁目８１４番外(兵庫県尼崎市潮江１−２−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を650,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市潮江１丁目８１４番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市潮江１丁目８１４番外
住居表示潮江１−２−６
価格650,000円/㎡
交通施設、距離尼崎、270m
地積3,975㎡
形状(2.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北27.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神本文子氏による調査レポート

不動産鑑定士神本文子
価格650,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域の西方で尼崎駅の南北を結ぶ立体交差事業が行われているが、事業の影響は顕在化しておらず地域的特性に変化は認められない。
市場の特性同一需給圏は阪神間の主要駅周辺の商業地域である。需要者の中心は資金調達力を有する法人投資家、全国規模で店舗展開を行う企業等である。あまがさき緑遊新都心整備基本計画により整備された駅前地区に位置しており、立地稀少性ゆえ、需要は底堅いものがある。尼崎市内では大規模商業地の取引事例は極めて稀であり、需要者の資金調達力や企業規模、業種、業態、立地等での個別性が強いため、市場の中心価格帯を見いだすことは困難である。
一般的要因尼崎市では沿道商業地域や利便性の優れた地域で地価は上昇傾向にあるが、旧来からの商店街や利便性に難がある地域の地価は弱含みで推移している。

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格650,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般的要因の影響（マンション需要の増加を含む。）を受けて、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は阪神間の主要駅前の商業地域である。需要者は地元事業者の他、全国展開を図る事業者や個人投資家・ファンド等である。円安によるインバウンド消費の影響はほとんど見受けられず、店舗・事務所の賃貸需要は強くないが、近年、優良な投資物件に対する購入需要が増加し、利便性の高いエリアのマンション素地購入需要も旺盛である。このため、近隣地域内の商業地価は若干の上昇傾向にある。本件に関しては需要の中心価格帯は見出せない。
一般的要因①資産家層のプラスの資産効果②相続税対策による収益物件取得③シルバー消費の拡大等により、優良な投資物件に対する需要が多くなっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7341288
北緯 135度4323149

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県尼崎市金楽寺１丁目６番１兵庫県尼崎市西松島町２７番、２８番１及び２８番２兵庫県尼崎市大西町２丁目１１９番兵庫県尼崎市今北字西平田３番１７兵庫県尼崎市東大島字東口２８４番外兵庫県尼崎市長洲中通１丁目４５番５兵庫県尼崎市次屋２丁目３７番兵庫県尼崎市武庫川町２丁目２２番兵庫県尼崎市潮江２丁目３６９番１

参考：近隣駅の地価相場

尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)大物駅(地価相場 133,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)加島駅(地価相場 179,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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