兵庫県尼崎市久々知３丁目３９５番(尼崎駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


100,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市久々知３丁目３９５番(兵庫県尼崎市久々知３−２４−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を100,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市久々知３丁目３９５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市久々知３丁目３９５番
住居表示久々知３−２４−３５
価格100,000円/㎡
交通施設、距離尼崎、1,300m
地積1,130㎡
形状(1.0:7.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模工場が多い内陸型の工業地域
前面道路の状況西5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格100,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因尼崎市内の製造業等の内陸型工業地への需要は高まっており、地価は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模工場が多い内陸型工業地域であり、今後も現況の環境を維持すると予測する。製造業工場の需要は回復傾向にあり、立地の優れた工場地の供給は稀少であることから、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪神間における内陸部を中心とした工業地域である。需要者としては、中小工場の事業者が中心となる。国内景況感の改善と共に工業地の需要は回復傾向にあり、尼崎市内においても立地の優れた中小工場地への需要は強含みとなり、供給が少ないことから地価は上昇に転じている。なお、取引される価格帯、面積はさまざまであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因景況感の改善を受けて消費地等へのアクセスに優れた地域を中心に、工場・物流用地需要は回復しつつある。

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格100,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因尼崎市のほぼ中心部に位置する内陸型工業地域であるが、一般的要因の影響を受け、地価は概ね横這い傾向で推移している。
地域要因の将来予測中規模工場が多い工業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。設備投資需要の改善から工場用地に対しても一定の需要が見られ、地価水準は概ね横這いないしは強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね阪神間の工業地域である。需要者は一定の資本力を有する中小工場事業者が中心である。景気回復局面において企業収益改善が遅れている中小製造業者も多いが、設備過剰感の改善に伴い、工場用地の需要に対して売り物件が少ない状況も見られるようになってきている。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因企業収益や設備投資需要の改善から、工場地の地価は下げ止まりや上昇傾向にある地域が多い。また、物流施設用地の需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7413669
北緯 135度4280038

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)園田駅(地価相場 166,500円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)加島駅(地価相場 179,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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