兵庫県尼崎市西本町北通５丁目１７０番外(園田駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


167,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市西本町北通５丁目１７０番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を167,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市西本町北通５丁目１７０番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市西本町北通５丁目１７０番外
住居表示 
価格167,000円/㎡
交通施設、距離阪神尼崎、750m
地積138㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹之内浩氏による調査レポート

不動産鑑定士竹之内浩
価格167,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は見当たらないが、阪神本線以南の、やや選好性の弱い地域であり、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。阪神本線以南の需要の弱い地域で、地価は横ばい∼下落傾向での推移を予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神本線沿線を中心に、JR東海道本線沿線にわたるが、概ね尼崎市南部の圏域である。需要者の中心は尼崎市内居住者が中心で、他所からの流入はあまり見られない。対象標準地は尼崎市南部の阪神本線と国道43号線に挟まれた地域に位置する小規模一般住宅が密集している既成住宅地域で、全般的に需要及び選好性とも弱い傾向にある。取引の中心となる価格帯は、画地規模、取引形態、取引の多様性等から把握することは困難である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、尼崎市の住宅地の地価も、横ばいから上昇傾向にあるが、立地条件及び住環境の劣る地域は下落傾向にある。

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格167,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因駅接近性等の利便性は比較的良好であるものの、小規模住宅が密集しており、選好性は弱く、地価は依然としてやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測小規模一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域であり、今後とも現況を維持して推移するものと予測する。旧来からの住宅地域で、需要はやや弱く、地価水準は横這い∼下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪神本線及びJR東海道本線の概ね尼崎市南部を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者がその多くを占め、他市域からの流入は少ない。小規模住宅等が密集している古くからの住宅地域であり、需要は依然としてやや弱い。土地は、標準地と同規模で2，000万程度であるが、取引規模がかなり小さいものも多く見られ、需要の中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因立地の優れた地域を中心として地価は上昇傾向を維持している。しかし、国内景気動向は一進一退がみられ、今後の消費増税等の影響が懸念される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度746347
北緯 135度4442499

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

園田駅(地価相場 166,500円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)加島駅(地価相場 179,500円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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