兵庫県尼崎市潮江３丁目１４９番(尼崎駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


167,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市潮江３丁目１４９番(兵庫県尼崎市潮江３−６−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を167,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市潮江３丁目１４９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市潮江３丁目１４９番
住居表示潮江３−６−８
価格167,000円/㎡
交通施設、距離尼崎、850m
地積102㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が密集する既成住宅地域
前面道路の状況北4.5m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格167,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路事情はやや劣るが、生活利便性が比較的高い地域であるため需要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。街路事情はやや劣るが、最寄り駅から徒歩圏にあるため需要は比較的堅調であり、地価は概ね横ばい傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線及び同福知山線沿線で、概ね尼崎市中部の住宅地域。需要者の中心は尼崎市及び隣接市居住者である。小規模住宅を中心とする住宅地域で大量の宅地供給は見られず、街路事情等はやや劣るが最寄り駅から徒歩圏にある利便性の比較的高い地域であるため、需要は概ね堅調である。土地は1，500万円前後、新築の戸建物件は3，000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因尼崎市においては、人口は微減傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、緩慢な動きが継続している。

竹之内浩氏による調査レポート

不動産鑑定士竹之内浩
価格167,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件はやや劣るが、最寄駅への利便性等を反映して地価水準は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が密集する既成住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。周辺住宅地の地価は当面、横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ねJR東海道本線、阪急神戸線及び阪神本線沿線の住宅地の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の一次取得者層がほとんどである。景況は先行き不透明であり、当該地域においては低価格志向が続いている。需給関係は比較的安定しており、中心の価格帯は、土地は100㎡程度で1500∼1800万円程度、新築の建売住宅は総額3000万円までが需要の中心である。
一般的要因尼崎市の不動産市場は、景況の先行きに不透明感はあり、総じて、横ばいないし弱含みである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7387228
北緯 135度4318842

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県尼崎市西松島町２７番、２８番１及び２８番２兵庫県尼崎市名神町２丁目３０番兵庫県尼崎市東大島字東口２８４番外兵庫県尼崎市久々知３丁目３９５番兵庫県尼崎市長洲中通１丁目４５番５兵庫県尼崎市次屋２丁目３７番兵庫県尼崎市武庫川町２丁目２２番兵庫県尼崎市上坂部３丁目３２５番兵庫県尼崎市潮江２丁目３６９番１

参考：近隣駅の地価相場

尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)園田駅(地価相場 166,500円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)加島駅(地価相場 179,500円/㎡)杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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