兵庫県尼崎市南塚口町４丁目３７番外(武庫之荘駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


112,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市南塚口町４丁目３７番外(兵庫県尼崎市南塚口町４−２−３７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を112,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市南塚口町４丁目３７番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市南塚口町４丁目３７番外
住居表示南塚口町４−２−３７
価格112,000円/㎡
交通施設、距離塚口、650m
地積25,984㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模工場、営業所等が建ち並ぶ内陸型工業地域
前面道路の状況東20.0m県道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中山健一氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健一
価格112,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因県道沿いの内陸型工業地域。周辺に住宅や事業所等があり、用途的多様性がある。規模等の制約の中で、利便性から需要はあり、地価は概ね微増傾向。
市場の特性同一需給圏は、大阪市を含む阪神間を中心とする兵庫県内の工業地域。需要者の中心は、自社工場の取得を目的とする製造業や物流関係を営む法人事業者である。中国経済の減速等による景気不透明感が見られる中、工場用地の需要は製造拠点集約化や海外移転等の影響もあり回復には至っていない。JR「塚口」駅周辺の変化により地価は概ね微増傾向で推移しているものと思料される。取引の中心となる価格帯は取引される土地の画地規模が異なるため見出し難い。
一般的要因大手企業の海外進出による事業縮小等の影響を受け、製造業の環境は厳しい。国内需要のため物流施設用地への需要が増大。今後景気の不透明が懸念。

野村国世氏による調査レポート

不動産鑑定士野村国世
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地に隣接する内陸型工業地域であり、地価水準は強含みである。
市場の特性同一需給圏は、概ね阪神間南部の工業地の存する圏域である。需要者の中心は、大中規模の製造業者等である。対象標準地は住宅地に囲まれた大規模画地であり、住宅地への転換が可能であれば需要も期待されるものの、現状の工場敷地としての需要は弱い。なお、取引規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯を把握することはできなかった。
一般的要因工場地については、製造工場用地の需要は弱含みであるが、物流施設用地の需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7470451
北緯 135度4213085

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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