兵庫県尼崎市南塚口町１丁目２２１番８(塚口駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


284,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市南塚口町１丁目２２１番８(兵庫県尼崎市南塚口町１−１７−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を284,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市南塚口町１丁目２２１番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市南塚口町１丁目２２１番８
住居表示南塚口町１−１７−３
価格284,000円/㎡
交通施設、距離阪急塚口、480m
地積151㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格283,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境は概ね良好であり、駅近で利便性にも優れていることから2次取得者層を含む需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅を中心としてマンション等も見受けられる住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。地価については、良好な住環境・利便性を反映し今後上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線沿線の概ね同市北部を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、同市内の居住者のほか、周辺市域からの転入も見られる。一般住宅を中心にマンション等も見られ、駅近で利便性に優れるほか住環境についても概ね良好であり、2次取得者層を含む住宅需要は堅調である。近年、建売分譲の細分化も見られ、これらについては4，500万円前後、標準地と同規模程度の土地で4，000万円∼4，500万円程度が需要の中心と把握する。
一般的要因立地の優れた地域を中心として地価は上昇傾向を維持している。しかし、国内景気動向は一進一退がみられ、今後の消費増税等の影響が懸念される。

富山有治氏による調査レポート

不動産鑑定士富山有治
価格284,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因阪急塚口駅に近く、利便性が良好な住宅地域で、需要は根強く、昨年からの底値感もあって、価格水準は上昇傾向。
地域要因の将来予測マンション等も見受けられるが一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。住環境は良く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね尼崎市北部の阪急神戸線、同伊丹線、JR福知山線沿線の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者である。根強い需要や価格調整の進展等により、需給関係は比較的安定している。標準地と同規模の土地は4，000∼4，500万円程度、新築建売住宅は3，500∼4，500万円程度が取引の中心である。
一般的要因尼崎市の人口は微減傾向、高齢化も進むが、阪急沿線の人気エリアは需要者の選好性が高く、不動産市場は堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度750535
北緯 135度4129689

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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