兵庫県尼崎市食満２丁目８２番(猪名寺駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


165,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市食満２丁目８２番(兵庫県尼崎市食満２−４−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を165,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市食満２丁目８２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市食満２丁目８２番
住居表示食満２−４−１０
価格165,000円/㎡
交通施設、距離猪名寺、1,200m
地積82㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

富山有治氏による調査レポート

不動産鑑定士富山有治
価格166,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。駅から遠く、やや競争力に欠け、地価はやや軟調である。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状のまま維持するものと予測する。景気は、このところ弱さもみられ、地価も二極化が進んでおり、地価水準は下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR線、阪急神戸線沿線を中心とする尼崎市北東部及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は、市内在住の一次取得者層であるが、周辺市域からの転入も見られる。駅への接近条件がやや劣り、同一需給圏の中でもやや競争力に劣るものの、需給関係は比較的安定。中心の価格帯は、土地が80㎡程度で12∼16百万円程度、新築の戸建物件は総額を抑えて30百万円までが取引の中心である。
一般的要因尼崎市の人口は微減傾向、高齢化も進み、景気は、緩やかな回復基調が続いているが、このところ弱さもみられ、地価も二極化が進んでいる。

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格165,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動は認められないが、景気の減速から地価は若干の下落に転じている。
地域要因の将来予測小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。景気の減速から地価は若干の下落が認められ、今後も弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市及びその周辺の住宅地域であるが、尼崎市の北東部、JR福知山線等の沿線に広がる住宅地域が中心となる。需要者は地元に地縁を有する者が中心で他所からの転入はやや少ない。市内中心部からやや距離があり、景気の減速もあって地価は若干の下落傾向が認められる。土地は1，400万円前後、新築建売住宅は3，000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因尼崎市の住宅地の地価は、昨年まで総じて堅調に推移していたが、景気の減速から上昇率が縮小する地域や下落に転じる地域が増加している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7606481
北緯 135度4335585

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)園田駅(地価相場 166,500円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)新伊丹駅(地価相場 203,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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