兵庫県尼崎市南塚口町３丁目８８１番２(塚口駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


318,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市南塚口町３丁目８８１番２(兵庫県尼崎市南塚口町３−９−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を318,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市南塚口町３丁目８８１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市南塚口町３丁目８８１番２
住居表示南塚口町３−９−２３
価格318,000円/㎡
交通施設、距離阪急塚口、530m
地積712㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層マンション、事務所等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南10.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小塩敦氏による調査レポート

不動産鑑定士小塩敦
価格318,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因阪急とJRの2路線が利用可能な地域で、需要は堅調である。面大地に対する希少性は高く、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測幹線道路沿いに中層共同住宅が多く見られ、最寄り駅からも近い住宅地域で、当面は現状維持と予測する。森永跡地の開発に伴う価格への影響は特になく、地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、神戸市東部から阪神間で最寄り駅まで徒歩圏内の住宅地域全般と判定した。需要者の中心は、阪神間の中堅若しくは大手デベロッパーである。阪急神戸本線、JR福知山線の2路線が利用可能な利便性の良好な住宅地域であり、需要は堅調である。市場の中心価格帯は、市場参加者の利用方法によりばらつきがあるが、対象不動産と同規模の土地の取引は希少性が高く、場合によっては高額取引にもなるため、把握することは困難である。
一般的要因尼崎市の人口は減少傾向にあり、下落幅は、県全体よりも大きい。地価は、武庫之荘、塚口エリアを除いて横這い乃至若干の下落である。

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格318,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅から近い地域に存するため需要は堅調で、大中規模地の供給も少ないこともあり、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は中層マンションが多い住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅から近く利便性が高い地域での需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神間の最寄り駅からの接近性に優る住宅地域。需要者の中心は阪神間のマンションデベロッパー及び不動産業者である。最寄り駅から近く利便性の高い地域で、マンション用地の供給は逼迫していることもあり、需要は堅調である。同規模の土地取引は少なく、希少性等も相俟って中心となる価格帯は一概には言えない状況にある。
一般的要因尼崎市においては、人口は微減傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、緩慢な動きが継続している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7516348
北緯 135度4202792

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)新伊丹駅(地価相場 203,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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