兵庫県尼崎市上坂部３丁目３２５番(尼崎駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


205,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市上坂部３丁目３２５番(兵庫県尼崎市上坂部３−１３−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を205,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市上坂部３丁目３２５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市上坂部３丁目３２５番
住居表示上坂部３−１３−１０
価格205,000円/㎡
交通施設、距離塚口、830m
地積176㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

横野忠敏氏による調査レポート

不動産鑑定士横野忠敏
価格205,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地元住民を主な顧客とする近隣商業地域で、住宅地価格の下支え効果等の影響を受け、地価は微増傾向にある。
地域要因の将来予測低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。景気回復傾向や住宅地価格の下支え効果等の影響を受け、地価は微増傾向を持続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市及び周辺市の商業地域の圏域である。需要者の中心は、尼崎市及び周辺市の中小事業者で、低層店舗等の利用が中心である。大型商業施設の増加にともない既存商店街は衰退傾向にあるものの、最寄駅周辺における開発動向や住宅地価格の下支え効果等の影響を受け、地価は微増傾向を示している。需要の中心となる価格帯は見い出しにくいが、土地で3，000万円∼4，000万円程度の物件の取引が多い。
一般的要因旧来からの商店街に衰退傾向が見られるが、住宅地価格の下支え効果により、阪急沿線を中心に地価は横這い乃至微増傾向にある。

竹之内浩氏による調査レポート

不動産鑑定士竹之内浩
価格206,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模商店街の衰退傾向は見られるものの、地域要因に特段の大きな変動はなく、地価は弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測低層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。周辺商業地の地価は弱含みであり、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として尼崎市、西宮市等阪神間各市における近隣商業地域及び普通商業地域である。需要者の中心は同一需給圏に地縁性をもつ地元事業者或いは比較的小規模な法人事業者等である。近隣居住者を主な顧客とした商業地域で、新規の進出は少なく、積極的な需要者は期待できない。近隣の商業地では取引が非常に少ないため、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因繁華性の高い商業地は、地価も概ね堅調に推移しているが、住宅地へ移行傾向にある旧来からの小規模商店街は弱含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度73457717895508
北緯 135度4307403564453

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)大物駅(地価相場 133,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)加島駅(地価相場 179,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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