兵庫県尼崎市尾浜町３丁目８４番(尼崎駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


160,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市尾浜町３丁目８４番(兵庫県尼崎市尾浜町３−１２−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を160,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市尾浜町３丁目８４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市尾浜町３丁目８４番
住居表示尾浜町３−１２−１２
価格160,000円/㎡
交通施設、距離尼崎、1,300m
地積158㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかマンション等も見られる住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

富山有治氏による調査レポート

不動産鑑定士富山有治
価格160,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因価格水準の低い住宅地域で、最寄駅からやや離れるが、近隣居住者等の一定の需要があり、価格調整の進展等もあって価格水準は概ね横這いで推移。
地域要因の将来予測マンション等も見受けられるが一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は概ね横這いで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね尼崎市のJR東海道本線及び阪急神戸線沿線の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者である。近隣居住者等の一定の需要があり、価格調整の進展等により需給関係は改善しつつある。標準地と同規模の土地は2，500万円程度、新築建売住宅は2，500∼3，500万円程度が取引の中心である。
一般的要因尼崎市の人口は微減傾向、高齢化も進むが、景気回復期待の影響等により、利便性の優れた地域を中心に地価の底打ち感が見られる。

勝沼和子氏による調査レポート

不動産鑑定士勝沼和子
価格160,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性や居住環境等に目立った優位性がある地域ではないが、一般的要因の影響を受け、地価は概ね横這い傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とした住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性や環境等に目立った優位性はないが、一般的要因の影響も受け、地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線沿線を中心とする概ね尼崎市中南部の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。物価上昇に見合う所得環境の改善が実感できないこと等から、低価格志向は続いている。尼崎市中南部では総額の値頃感のある物件に対する需要が中心となっていることから、土地の細分化も進んでいる。土地は1500万円程度、新築建売住宅で3000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因武庫之荘・塚口エリアを中心に上昇傾向や、一部住環境等より需要の弱い地域も見られるが、尼崎市住宅地の地価は概ね横這い傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7357647
北緯 135度420449

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)大物駅(地価相場 133,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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