兵庫県尼崎市若王寺２丁目２１１番(塚口駅・園田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


196,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市若王寺２丁目２１１番(兵庫県尼崎市若王寺２−２３−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を196,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市若王寺２丁目２１１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市若王寺２丁目２１１番
住居表示若王寺２−２３−１１
価格196,000円/㎡
交通施設、距離園田、1,500m
地積169㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格196,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅からやや距離を有する住宅地域であるが、1次取得者層を中心とする実需に支えられ、需給関係は比較的堅調に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。周辺では大学跡地の大規模な戸建分譲がなされ、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線・JR東海道線・同福知山線の概ね同市北東部の圏域に存する住宅地域であり、需要者としては、同市及びその周辺の居住者が中心となる。一般住宅を中心とした住宅地域であり、周辺大学跡地における大規模な新築戸建分譲も見られるなど需給関係は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で3，000万円∼3，500万円程度、分割後の新築戸建住宅で4，000万円前後と把握される。
一般的要因立地の優れた地域を中心として地価は上昇傾向を維持している。しかし、国内景気動向は一進一退がみられ、今後の消費増税等の影響が懸念される。

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格195,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。需給とも安定しているが、地価は若干上昇つつある。
地域要因の将来予測一般住宅にマンション等も混在する住宅地域で、地域要因に変動はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は概ね横這いから若干の上昇で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線並びにJR福知山線及び東海道本線沿線を中心とした尼崎市北東部の圏域。需要者の中心は尼崎市内に居住し市内の事業所や大阪方面へ通勤する勤労者が大半を占めている。特筆すべき変動要因はないが、周辺の大学跡地に戸建住宅が分譲されている。地価水準は横這いから若干の上昇へと推移しつつある。需要の中心となる価格帯は、120㎡の土地で2400万円程度、新築の戸建住宅で3800万円程度である。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続く中で、景気は緩やかに回復していくことが期待される。尼崎市の住宅地価格は実需を反映した動きとなっている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7471996
北緯 135度4364115

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県尼崎市東園田町２丁目４０番３兵庫県尼崎市名神町２丁目３０番兵庫県尼崎市三反田字千歳５８番兵庫県尼崎市椎堂字油田２３０番１兵庫県尼崎市西富松字西ノ口９８番８兵庫県尼崎市久々知３丁目３９５番兵庫県尼崎市御園３丁目５１７番５外兵庫県尼崎市食満７丁目４２９番兵庫県尼崎市次屋３丁目９４番

参考：近隣駅の地価相場

塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)園田駅(地価相場 166,500円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード