兵庫県尼崎市御園２丁目１７２番２(猪名寺駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


175,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市御園２丁目１７２番２(兵庫県尼崎市御園２−１１−４０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を175,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市御園２丁目１７２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市御園２丁目１７２番２
住居表示御園２−１１−４０
価格175,000円/㎡
交通施設、距離塚口、840m
地積211㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況西4.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神本文子氏による調査レポート

不動産鑑定士神本文子
価格175,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因細街路が多い既成住宅地域であり、地域的特性に変化は認められない。実需に基づく安定的な需要が存する地域である。
市場の特性同一需給圏は尼崎市北東部の住宅地域である。需要者の中心は尼崎市及び周辺市の居住者である。熟成した駅徒歩圏内の住宅地域であるため、一定の需要が存する。市場の中心価格帯は、標準的画地の規模の土地は3千万円台半ば∼後半である。また、近隣地域及びその周辺地域では土地の細分化による新築建売住宅もみられ、敷地規模100㎡程度の物件が4千万円前後で取引されている。
一般的要因尼崎市では住環境に優れた地域の地価は上昇傾向にあるが、住環境や利便性に難がある地域では地価は横ばい又は下落傾向にある。

山本耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士山本耕一
価格175,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅とアパート等が併存する既存住宅地域で、変化はなく地価は横這い傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、尼崎市北東部でJR福知山線沿線の既成市街地内住宅地である。需要者属性は、地縁者及び市内居住者が殆どを占める。最寄駅から徒歩圏にあるものの街路条件や新旧建物の併存など住環境はやや旧態依然とした感が拭えない。取引は相対的に少なく、地価は横這い傾向にある。需要の中心価格帯は、規模により様々であるが小規模物件の取引が多く建売住宅で総額4，000万円前後が中心である。
一般的要因尼崎市の住宅地は、全般的な横這い傾向を中心に、武庫之荘・塚口等の人気エリアの上昇、南部や利便性に劣る地区の下落と三様傾向が観察される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7606481
北緯 135度4335585

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)園田駅(地価相場 166,500円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)新伊丹駅(地価相場 203,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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