兵庫県尼崎市尾浜町３丁目２８４番１６(尼崎駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


210,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市尾浜町３丁目２８４番１６(兵庫県尼崎市尾浜町３−２９−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を210,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市尾浜町３丁目２８４番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市尾浜町３丁目２８４番１６
住居表示尾浜町３−２９−３４
価格210,000円/㎡
交通施設、距離阪急塚口、2,000m
地積86㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗併用住宅が多い近隣商業地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小塩敦氏による調査レポート

不動産鑑定士小塩敦
価格210,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地元住民に支えられている商店街であり、衰退傾向にある。地価は、住宅としての下支えもあり、横這い傾向にある。
地域要因の将来予測最寄り駅から遠く、繁華性が低い商店街である。閉店している店舗も見られ、衰退傾向にある商業地域である。地価水準は、周辺住宅地価格の下支えもあり、横這い傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪神間の小売店舗を中心とした商業地域全般と判定した。需要者の中心は、阪神間の事業者等が中心であるが、繁華性が低い商業地域であり、投資対象エリアには不向きである。地元地権者が中心の商業地域であり、店舗としての需要は低く、商店街の中でも戸建住宅が見られる。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあり、把握することが困難な地域であるが、住宅地としての需要を考慮すれば、土地2，000万円前後と思料される。
一般的要因尼崎市の人口は減少傾向にあり、下落幅は、県全体よりも大きい。また、高齢化率も着実に高まっており、県全体よりも増加率は高い。

神本文子氏による調査レポート

不動産鑑定士神本文子
価格210,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模店舗と住宅が混在する商店街に位置しており、商業地域として衰退傾向にあるが、地域要因に特段の大きな変化はない。
地域要因の将来予測小売店舗と店舗併用住宅が混在する商店街に位置しており、商業地域としては衰退傾向にある。商業地の需要は弱含みであるが、周辺住宅地の地価の影響を受け、当該地域の地価は当面横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市内の小売店舗を中心とする商店街である。需要者の中心は地縁的好選性を有する中小法人・個人事業者等である。事業主の高齢化、買い物客の大型店への流出やネットスーパーの普及等により、商業地域の衰退に歯止めがかからない状況にあるが、一定の住宅用途に対する需要はみられる。取引価格は業種、立地等の影響を受け、市場の中心価格帯を見出すことは困難であるが、住宅地としては標準地規模の土地は2千万円弱程度である。
一般的要因尼崎市では沿道商業地域や利便性の優れた地域で地価は上昇傾向にあるが、旧来からの商店街や利便性に難がある地域の地価は弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度73789500000001
北緯 135度4193102

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)大物駅(地価相場 133,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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