兵庫県尼崎市大西町２丁目４３番(立花駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


183,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市大西町２丁目４３番(兵庫県尼崎市大西町２−２−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を183,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市大西町２丁目４３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市大西町２丁目４３番
住居表示大西町２−２−２４
価格183,000円/㎡
交通施設、距離立花、1,200m
地積155㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、共同住宅のほか駐車場も見られる住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士山本耕一
価格183,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模住宅と共同住宅の併存、建売住宅の進出等が認められ、地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、周辺部での建売が増えつつあるが利用形態に変化は無く当面は現況を維持した推移と思料する。地価動向は需給バランスから概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね尼崎市中部でJR東海道本線沿線の中小規模住宅地域の圏域。需要者の中心は尼崎市内の居住者が大半で他市からの流入は少ない。一般住宅と共同住宅が混在し、周辺部では小規模な建売住宅も見られ、需給関係は比較的安定して推移している。中心価格帯は、建売による新築戸建で3千万円台前半の物件が、中古住宅で2千万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因尼崎市の住宅地は、全般的な横這い傾向を中心に、武庫之荘・塚口等の人気エリアの上昇、南部や利便性に劣る地区の下落と三様傾向が観察される。

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格183,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅からやや遠いが、生活利便性が高い地域であるため需要は比較的堅調で、地価は概ね横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅からやや遠いが、利便性が高い地域での需要は比較的堅調であり、地価は概ね横ばい傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線沿線で、概ね尼崎市中部の住宅地域。需要者の中心は尼崎市及び隣接市居住者である。一般住宅を中心とする住宅地域でミニ開発による宅地供給が見られる程度で、最寄り駅から離れているものの利便性が高い地域であることから、需給は比較的安定している。土地は100㎡程度で2，000万円前後、新築の戸建物件は3，000万円台前半が取引の中心となっている。
一般的要因尼崎市においては、人口は微減傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、緩慢な動きが継続している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7415026
北緯 135度4087447

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県尼崎市水堂字加茂１２番兵庫県尼崎市武庫之荘７丁目１６５番兵庫県尼崎市西長洲町３丁目１３番外兵庫県尼崎市大西町１丁目１３７番兵庫県尼崎市立花町１丁目９５番５兵庫県尼崎市三反田町２丁目５１９番３０兵庫県尼崎市上ノ島町３丁目２０６番兵庫県尼崎市立花町２丁目１０２番２兵庫県尼崎市栗山町１丁目３２０番兵庫県尼崎市南塚口町７丁目１３６番

参考：近隣駅の地価相場

立花駅(地価相場 172,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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