兵庫県尼崎市東園田町９丁目６番２(塚口駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


245,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市東園田町９丁目６番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を245,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市東園田町９丁目６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市東園田町９丁目６番２
住居表示 
価格245,000円/㎡
交通施設、距離園田、250m
地積161㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中山健一氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健一
価格245,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因一部共同住宅も見られるが、最寄駅に近く、都心への利便性が良好な閑静な住宅地域。居住の快適性が良好で需要は底堅い。地価は横ばい傾向である。
地域要因の将来予測周辺地域にマンションも見られるが、区画整然とした一般住宅を中心に、最寄駅に近い閑静な住宅地域。地域要因に格別の変化がなく、今後も現状のまま推移すると予測。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市北部、隣接市大阪市等を含む阪急電鉄神戸線沿線の住宅地域である。最寄駅に近く都心に近いことから利便性や居住環境が良好で、需給関係は比較的安定している。需要者の中心は、当市内や大阪・神戸方面に大企業等に勤務する一次取得者層が中心である。価格帯は画地規模によりばらつきがあるが、100㎡の土地で総額2，500万円前後、新築建売住宅は4，000万円前後である。
一般的要因尼崎市の人口は減少、世帯数は微増傾向、高齢化率も高い。市制100周年を迎え、工業都市から住民主体の定住型生活都市への転換の模索が続く。

長谷川一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川一嘉
価格245,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅接近性や良好な居住環境から底堅い需要が認められる。
地域要因の将来予測一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域で、良好な住環境を維持している。当該地域に影響を及ぼす特段の要因は見受けられず、今後も現状のまま推移し、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、尼崎市北東部の住宅地域である。需要者は、市内居住者のほかに隣接市からの新規流入も考えられる。大阪圏に近く、駅への接近性も良い住宅地であることから選好性は比較的高い。需要の中心となる価格帯は総額で4，000万円前後となっている。従来地価は弱含みで推移してきたが、景気回復を受け横這い傾向にある。
一般的要因景気は、このところ一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内も同様な傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7478939
北緯 135度4280092

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)園田駅(地価相場 166,500円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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