兵庫県尼崎市塚口本町４丁目４８０番１８外(塚口駅・塚口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


202,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市塚口本町４丁目４８０番１８外(兵庫県尼崎市塚口本町４−３−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を202,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市塚口本町４丁目４８０番１８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市塚口本町４丁目４８０番１８外
住居表示塚口本町４−３−１８
価格202,000円/㎡
交通施設、距離稲野、450m
地積178㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神本文子氏による調査レポート

不動産鑑定士神本文子
価格202,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に大型商業施設が立地する既成住宅地域である。地域的特性に変化は認められず、実需に基づく需要が安定している。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心に共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。需要は安定的であり、地価は横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急神戸本線及び伊丹線沿線を中心とする尼崎市・伊丹市の住宅地域である。需要者の中心は尼崎市及び周辺市の一般所得者層である。周辺に大型商業施設が存し、最寄り駅への接近性に優れることから、底堅い需要が認められる。市場の中心価格帯は、標準的画地と同等の規模の土地は3千万円台半ばから後半である。なお、当該地域では新築建売住宅の供給はみられない。
一般的要因尼崎市は少子高齢化傾向にあり、事業所数が減少している。景気に不透明感があり、地価上昇に歯止めがかかる地域、下落に転じる地域がでてきた。

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格202,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した既成の住宅地域であり、利便性も高く、地価は概ね横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅や共同住宅のほか、駐車場等も見られる住宅地域で、当面は現状維持と予測する。地価水準は、横這いで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線、阪急伊丹線沿線の住宅地域で、概ね尼崎市及び伊丹市の住宅地域全般と判定した。需要者の中心は、尼崎市及び伊丹市のエンドユーザーと考えられる。駅に近くて、近隣には大型商業施設もあり、利便性は良好で、旧来からの熟成した住宅地域が形成されており、一定の需要が期待できる。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度で、土地3，000万円∼4，000万円である。
一般的要因国内外の政治・政策の転換等により、景気の先行きに不透明感がある。地価は、阪急沿線等人気のある地域とそれ以外の地域とで二極化が生じている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7611922
北緯 135度4164682

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県伊丹市鈴原町６丁目１０番３兵庫県伊丹市稲野町６丁目４５番兵庫県伊丹市柏木町１丁目１１２番兵庫県伊丹市稲野町１丁目５４番２兵庫県尼崎市東富松字上ノフケ３０５番６兵庫県尼崎市南塚口町２丁目１８７番５兵庫県尼崎市塚口字辰己６８９番３外兵庫県尼崎市東園田町９丁目２１番１６兵庫県尼崎市塚口町２丁目８番２

参考：近隣駅の地価相場

塚口駅(地価相場 169,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)猪名寺駅(地価相場 204,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)新伊丹駅(地価相場 203,000円/㎡)園田駅(地価相場 166,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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