地域要因

一般的要因の影響下、商業需要の地域選別化が継続しているが、商業繁華性も比較的確保されており、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は自用店舗が建ち並ぶ商業集積度の比較的高い商業地域に所在し、貸店舗等の収益物件も見られるが、賃貸市場の需給も低調であり、そのため収益価格は比準価格より低位に求められた。従って、各試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場をより反映した比準価格を標準として、収益価格も参酌し、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部の普通商業地域として安定傾向にあり、特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

店舗、事務所が建ち並ぶ市中心部の普通商業地域であり、用途面での変動はなく、当面は現状維持と予測した。需給動向は概ね均衡しており、地価は横ばいにて推移すると予測した。

価格決定の理由

当該地域は小売店舗、営業所等が多い商業地域であるが、都心部に比べ投資目的の取引は少ない。また、収益還元法は想定要因を多く含むことも考慮し、取引事例比較法による比準価格に比べ説得力がやや劣ると判断した。よって、本件では市場動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考の上、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内中心部に近い県道沿いの商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。一般的要因の制約下にあり、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。近隣地域は商業地域であるため収益性が考慮されるものの、当該地域の取引においては自己使用目的とすることが多く資産性等も考慮され、投資採算性や収益性のみで土地価格が決定されるには至っていない。従って、本件では実証的・客観的である比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境等の地域要因に目立った変動はなく、地価は概ね安定的である。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅の多いほぼ完成された住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移していくものと判断され、地価水準は、当面横這い傾向と予測される。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、賃貸経営を前提とする共同住宅の建築を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しなかった。当地域における取引は自己使用目的が中心で、利便性、快適性を重視する住宅地域に在っては取引価格を指標として価格決定されるのが一般的と認められるため、ここでは比準価格を採用し、代表標準地からの検討価格との均衡、最近の変動要因等にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅や商業施設に近い利便性が優る住宅地域であるが、市内における水準的として相対的にやや高目となりつつあるため、やや弱含みである。

地域要因の将来予測

区画整然とした利便性に優れた住宅地域であるが、特筆すべき変動要因は見られないことから、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。対象地域の標準的使用及び対象地の個別的要因から戸建住宅地としての使用を最有効と判断し、戸建住宅地は生活利便性や居住の快適性が重視され、収益性で価格決定されていないため、収益還元法は適用しなかった。また、取引は自用目的が支配的な地域である。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、指定基準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

比較的大規模な専門店、飲食店等が集積する商業地域で、取引市場での需要は底堅く、地価は安定的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺に店舗、事務所等の収益物件も見られるが、元本価値に即応した賃料を授受し難い事業用賃貸市場の実情にあることから収益価格は低位に試算された。当地域に於いては自己使用目的の取引が支配的であり、現実の取引価格を指標として価格決定されることが一般的である市場の実態に鑑み、ここでは比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討価格との均衡、単価と総額との関連性にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いに飲食店の需要が強いが、当該地域は各画地の規模が小さく、外部からの流入も少ない。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域として、長期的には住宅の混在率が増す可能性があるものの、商業地域としての特性は残ると予測した。需要に力強さが見られず、地価は弱含みと予測した。

価格決定の理由

取引事例比較法では規範性の高い事例を採用し、実証的な価格が求められた。収益還元法では賃貸建物を想定したものの、小規模な土地のため投資効率が低下し、求められた収益価格は低位となった。想定要因を含む収益価格に対し、比準価格は実証的であるとしてこれを重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般的要因の影響下、住宅需要の地域選別化が顕著であるが、周辺住宅地の供給量が多く、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、当面現状を維持しつつ推移するものと推測されるが、需給バランスの悪化が懸念される。

価格決定の理由

対象標準地は区画整然とした住宅地域内に所在し、想定される需要者の多くは自用目的での取引を中心としている。収益還元法については対象標準地の画地規模が小さいので、共同住宅を想定することが経済合理性の観点から非現実的であるため適用しない。従って、試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場をより反映した比準価格を採用し、収益価格の考え方は参考に留め、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般的要因の影響下、住宅需要の地域選別化が顕著であるが、利便性の確保された住宅地で値頃感もあり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅を中心とする郊外の混在住宅地域であるが、当面現状を維持しつつ推移するものと推測される。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅を主体とする住宅地域内に所在し、周囲には市内通勤者を対象としたアパート等の有効利用も見られるが、想定される需要者の多くは自用目的での取引を中心としている。従って、各試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場をより反映した比準価格を標準として、収益価格も参酌し、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境の良好な住宅地域であるが、需要が競合する地域ではなく地価は下落傾向を示している。地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

住宅地域としてほぼ熟成しており地域要因に大きな変化はない。居住環境が優れた住宅地域ではあるが、需要が競合する地域ではなく地価は下落傾向である。

価格決定の理由

当該地域では共同住宅等の収益物件も見られるが、その多くは相続対策などを目的とした従来からの地主による経営であり、収益を目的とした土地取引は殆ど見られない。土地取引は自用の住宅を取得するためのものが大半であることから、本件では主たる需要者が重視する市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、類似の標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺利用状況に特段の変動要因は認められない。外からの参入が少ない立地より地価はやや軟調に推移。

地域要因の将来予測

当地域はやや空閑地の残る住宅地域であり、現状維持にて推移するものと見込まれる。地価水準については、需給バランス等によりやや弱含みと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の規模等より賃貸経営が可能な賃貸住宅の建築は困難と判断されるため、収益価格は求められなかった。当地域における取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性を重視する個々の市場参加者は実際に取引される価格に基づき行動を決定し価格支配力を殆ど持たないため比準価格の説得力は高いと思料される。よって、取引市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模工場を中心とする工業地であるが、内陸部に位置し、利便性にも比較的優れるため底堅い需要があり、需給関係も安定している。

地域要因の将来予測

中規模工場を中心とする工場地域であるが、特段の変動要因も見られず、当面現状にて推移するものと予測する。工場撤退の動きがあるも、臨海部からの移転需要も有り、価格水準は暫時安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺類似地域において、貸工場等の賃貸物件はあまり見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は求めることを断念した。工場地の取引は自用目的が主であることから、本件ではそのような市場の実態を踏まえ、一般的要因の影響及び広域的な価格バランスにつき検討の上、比準価格を採用し、更に代表標準地との均衡にも配慮することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

下水が平成28年に供用開始されたほか、周辺地域の熟成、市民病院開院等の影響を受けている。地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

付近に市民病院が建設され、その影響下にある住宅地域である。今後とも、住宅地域としての熟成度を高めつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は標準地の画地規模が小さく、経済合理性を有する共同住宅の想定ができないことから求められなかった。周辺地域には一部において共同住宅が見られるものの、取引の目的は自用が中心であることから、比準価格を採用し、代表標準地との均衡をも保って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路背後に位置する住工混在地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、居住環境がやや劣るため、地価は微減傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅用途と工業用途が混在する住宅地域であり、急激な変化はなく、当面は現状にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は周辺部も含めて共同住宅も見られるものの、戸建住宅を主とする地域であり、自己居住用目的の土地取引を中心として市場が形成されている地域であることから、収益性よりも生活利便性や居住の快適性が重視される。従って、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

比較的安価な工業用地の供給が中心であるため、利便性が確保されているが割高感もあり地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

配送センターを中心とする流通業務用地として熟成しており、当面現状を維持しつつ推移するものと推察される。

価格決定の理由

対象標準地は自社倉庫等を主体とする内陸型工業地域内に所在し、需要者の多くは自用目的での取引を中心としている。収益還元法は、対象標準地について賃貸を想定することが非現実的で、また賃貸事例もなく収益関係の資料が得られないため適用しない。従って、試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場をより反映した比準価格を採用し、収益価格の考え方は参考に留め、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。