静岡県浜松市中区蜆塚２丁目１９６６６番１(第一通り駅・八幡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


126,000円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市中区蜆塚２丁目１９６６６番１(静岡県浜松市中区蜆塚２−１３−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を126,000円/㎡としました。

静岡県浜松市中区蜆塚２丁目１９６６６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市中区蜆塚２丁目１９６６６番１
住居表示蜆塚２−１３−１８
価格126,000円/㎡
交通施設、距離浜松、3,000m
地積200㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにマンションが見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

冨田稲子氏による調査レポート

不動産鑑定士冨田稲子
価格126,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高台の文教地域として人気が高く、安定した需要がある。
地域要因の将来予測住環境の良好な熟成した住宅地域であり、特別な要因もないので現状で推移すると予測する。高台の文教地域にあるため需要は堅調さを維持しており、価格は上昇の傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅西方、山手町、佐鳴台、蜆塚、広沢地区の品等の良い住環境の整った住宅地域である。需要者は浜松市内及び周辺に居住する富裕層及び中・高所得の一次取得者が中心である。近隣地域は中学校近くの居住環境の良好な高台の住宅地域で、人気は高く、価格は上昇傾向にある。土地は総額で2000∼3000万円前後、土地建物で4500万円前後が需要の中心。
一般的要因円安傾向もあり、輸出関連企業を中心に緩やかに景気回復の動きがみられる。雇用情勢の改善、史上空前の低金利もあり住宅需要は堅調である。

鈴木雅博氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木雅博
価格126,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因文教地区で、品等のよい住宅地である。また、地盤の状態が良好であることから、需給関係は堅調で地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測市内では人気の高い住宅地としての地位を維持している。地価は今後の景気動向にもよるが基本的には若干の上昇傾向を持続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は蜆塚、広沢、山手、佐鳴台等周辺の住宅地域。需要の中心は浜松市内及び周辺市町に居住する富裕層が中心で、同一需給圏外からの転入者もみられる。浜松市内で人気のある住宅地域であるため潜在的な需要は多いが、宅地供給が少ないこともあり稀少性は高い。土地は2500万円から2800万円程度。土地建物では4000万円前後が需要の中心である。
一般的要因景気回復の勢いに力強さはないが、金利水準が極端に低いこともあって、住宅地の需要は概ね堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度712173
北緯 137度7080605

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)高塚駅(地価相場 87,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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