静岡県浜松市中区佐鳴台５丁目１１１番１４(第一通り駅・八幡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


101,000円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市中区佐鳴台５丁目１１１番１４(静岡県浜松市中区佐鳴台５−１１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を101,000円/㎡としました。

静岡県浜松市中区佐鳴台５丁目１１１番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市中区佐鳴台５丁目１１１番１４
住居表示佐鳴台５−１１−４
価格101,000円/㎡
交通施設、距離浜松、4,100m
地積330㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市川高史氏による調査レポート

不動産鑑定士市川高史
価格101,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因準優良の住宅地域で需要者の注目を集めているが、台下に位置していることから、周辺地域と比べ需要に強さがない。
地域要因の将来予測佐鳴台の中では台下に位置しているが、住環境が成熟していて需要を常に集めていることから、今後も優良な住宅地域として、安定的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅の西部から北西部にかけての比較的住環境が整った住宅地域である。需要者は市内及びその周辺に居住する概ね中位の給与所得者が中心である。佐鳴台地区の中では佐鳴湖近くでやや低地に位置するが、生活利便性が概ね良好でブランドイメージもあり、全体的には根強い需要を有する。土地総額は規模等によりばらつきが見られるが、単価としては概ね1㎡当たり9万円∼11万円程度が需要の中心である。
一般的要因地域経済は比較的安定し、低金利の追い風が吹くものの、人口減少傾向の中で、不動産に対する需要はまだら模様である。

鈴木雅博氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木雅博
価格101,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした環境が良好な住宅地である。需給関係は堅調で、地価については値頃感から底堅く推移している。
地域要因の将来予測佐鳴台地区にあっては人気が低いが、区画整理済の住宅地域で値頃感もあることから、安定的に推移すると思料する。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的にはほぼ横這いにて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は広沢、山手、蜆塚等、住環境の良好な佐鳴台周辺の住宅地域。需要の中心は浜松市内及び周辺市町に居住する給与所得者が中心である。佐鳴台地区は、浜松市内で人気のある住宅地域で土地需要も概ね安定しているが、この付近は地盤等が少し劣る為この1年間では横ばい傾向である。画地規模の大きい地域であり、土地総額は3000万円前後の物件が中心である。
一般的要因景気回復の勢いに力強さはないが、金利水準が極端に低いこともあって、住宅地の需要は概ね堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度71337280000001
北緯 137度6988862

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)高塚駅(地価相場 87,100円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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