地域要因

区画整理が行われた住宅地域で、利便性が良く、需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

区画整理済の戸建住宅地域で、周辺には農地も見られるが、住環境に恵まれており住宅地域として熟成するものと予測する。中古住宅の取引が活発化しつつあり、地価水準は横ばいからやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が支配的で、標準地の規模からも賃貸物件を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で、取引価格の水準を中心に価格が決定されるのが通常と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動は見られない。地価は値頃感のある水準にまで下落しており、微落から横這い基調へと移行。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺の賃貸物件は利便性・快適性等が十分に賃料に反映されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された。快適性・利便性等を重視する住宅地域であるので、市場性を反映した比準価格を重視することを妥当と判断し、収益価格は参考程度に留め、周辺地域にある標準地等との価格均衡を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

線引き廃止により、周辺の宅地供給は続いており、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は郊外の住宅団地で、今後とも現状の環境を維持するものと予測する。線引き廃止の影響もあり依然として宅地の供給は続いており、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が主で、類似地域の信頼性のある取引事例を多数収集し得た。当該地域は古い戸建分譲地で、周辺には共同住宅も見られるが、戸建住宅の選好性が高く、快適性、利便性を重視して価格が決定されるので、収益性を反映した収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき地域要因の変動はないが、郊外の商業地の需要は弱く、下落率は縮小したが、依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外の商業地域で、定期借地権及び自己所有目的が中心で、商業的利用の借家は少なく、賃料水準は比較的低く。よって、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、事例が少なかったため広域にわたって採用したが、市場価値を充分反映した価格である。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡を確認し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はないが、周辺住宅地の地価上昇に伴う期待感から地価は底値を確認する水準にある。

地域要因の将来予測

既存の商業地域で格別の変動要因はなく郊外大型店との競争等により相対的地位は低下するが、周辺住宅地域の地価上昇に伴う期待感から地価は底値を確認している。

価格決定の理由

比準価格は現実に生じた取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が自用目的の取引を中心とし、かつ空き店舗等も見られることから、経済価値に即応した賃貸市場が形成され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小学校、電車駅にも近いが、開発されてから時間が経過しており、居住者の高齢化が進んでいる。

地域要因の将来予測

街路・画地規模が昨今の住宅需要に適合していないが、小学校に近いため、概ね現在の住環境を維持するものと予想される。地価は景気動向等を反映しつつ、やや軟調に推移していくものと予想される。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される住宅団地内にあり、収益性は取引に当たって重視されていない。比準価格は周辺類似地域の代替・競争関係の高い取引事例から求められており、実証的で説得力がある。代表標準地との検討も踏まえた結果、比準価格が妥当と判断されたため、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事業所等が多く混在する地域的特性に、特段の変動要因は見られない。地価は値頃感から弱含みに推移。

地域要因の将来予測

戸建住宅等に、小工場、事業所等が混在する地域であるが、今後もほぼ同様の状況で推移するものと予測される。地価は値頃感が生じており弱含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

 古いアパートが多く、新築アパートは見受けられず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない当該地域の特性から収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、近隣地域に近い事例を含めやや広圏域内類似地域の事例も採用したが、概ね信頼性の高いものが得られた。本件では取引価格を比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、需給動向も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した路線商業地域で地域要因に格別の変動要因はないが、新設路線への店舗出店が旺盛で、当エリアの競争力がやや低下傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街地近郊の大規模な土地区画整理や広域的道路整備による商業適地の供給増により、既存商業地の賃貸需要が低調で経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、収益価格は低位となった。比準価格は代替・競争関係の比較的強いエリアに所在する事例より求めたもので市場性を反映した妥当な価格といえる。よって、本件にあっては比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域の近隣に（株）四電工の本社ビルが移転したが、地域要因に特段の変動はなし。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 事務所・店舗等の賃貸需要は低調であり経済価値に即応する適正な賃料が徴収されておらず、収益価格は低位に求められた。一方比準価格は近隣地域に近い事例の外、広圏域より時点が古い事例も含むが、概ね信頼性の高い事例を採用した。本件では現実の取引市場で生起した取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

やや画地規模の小さい住宅地域で、地域要因に特別な変動要因はない。人気の高い他地域との比較においては、相対的な需要はやや低迷している。

地域要因の将来予測

都心部近郊の住宅地域として、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、値頃感が生じている状況にあり、底値圏を見据えた動きで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺に存する共同住宅は画地規模が大きいものが一般的である。対象標準地程度の画地規模では十分な立体利用を享受し得ないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の要因集積度に注目すべき変化はなく、その相対的地位についても比較的安定した状態で推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格については、地域の賃貸市場の現状（用途の多様性を有するため、標準的賃料水準の把握が困難）を前提とした場合、その試算精度に係る相対的劣位性を指摘できる。他方で比準価格は属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び属する地域の現状及び将来動向等を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別の変動はないが良好な住環境を維持しており、数少ない優良物件に対する需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中心部に近接したステイタスを有する優良住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が居住環境を重視し自用目的の取引を中心とする優良住宅地域であること等から、経済価値に即応した賃料が収受され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はないが、値頃感が生じており、当該地域の需給動向に変化が窺われる。

地域要因の将来予測

当該市中心部に比較的近い既成の商業地域で、今後もほぼ現状を維持するものと予測する。店舗・事務所等の需要は低調であるが、値頃感から、地価は今後回復傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

 事務所・店舗等の賃貸需要が低迷しており経済価値に即応する適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、近隣地域に近い事例を含め、広圏域からも概ね信頼性の高い事例を採用し得た。本件では現実の取引市場で生起した取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部の南部近郊の住宅地として成熟しており地域要因に変動は見られないが、周辺における地価上昇の影響に注視する必要がある。

地域要因の将来予測

市中心部に近い利便性の高い混在住宅地として成熟しており、当面は現状の住環境を維持すると予測。周辺の地域では最近、地価上昇の動きがあり、その動向について今後注視する必要がある。

価格決定の理由

最寄り駅からの接近性に優れた混在地域で、アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に求められた。結果としては、自己利用目的での取引価格により地価水準が形成される事が多いので、市場動向を反映した比準価格を採用して、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別の変動はないが、数少ない優良物件に対する需要は堅調で、地価は底値を確認している。

地域要因の将来予測

中心市街地に近い住宅地としてほぼ熟成しており今後も現状を維持し推移するものと予測する。近接の高松市民病院移転後の跡地利用に伴う環境変化に注視する必要あり。

価格決定の理由

比準価格は現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が居住環境を重視し自用目的の取引を中心とする住宅地域であること等から、経済価値に即応した賃料が収受され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。