地域要因

中層の事務所、店舗、医院等が見られる商業地域であり、近時は利便性を活かしたマンション素地としての需要も見られるようになった。

地域要因の将来予測

中層の事務所、店舗、医院のほかマンション等も見られる中央区西部の商業地域であり、当面の間は現状を維持するものと予測する。マンション用地としての需要も見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

商業地の中心部からやや離れて自己使用目的の土地取引が多く、中央区内における価格水準等の類似した取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、賃貸物件も見られるものの個別性等により規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎に求めた収益価格の相対的信頼性はやや劣ると判断する。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

元町通も1丁目から3丁目までは比較的人通りも多く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

元町商店街は三宮センター街に続く、比較的人通りの多い繁華な商業地域である。地域要因に特別の変動はないので、今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

元町通3丁目の商店街で、繁華性は比較的高い地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべきであるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、事務所等が混在する住宅地域であり、中心市街地や官公庁等にも比較的近い。実需等を反映して地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、事務所等が混在する住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、駅接近性等の利便性や環境も重視する住宅地域であり、中層住宅等を主体とする自用目的の取引が中心である。よって、本件鑑定評価額は、比準価格を中心に決定せざるを得ないが、比準価格を試算するために採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、画地条件及び公法上の規制等の制約から低位に試算された収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境の良好な中央区西部山手の住宅地域であり、周辺環境に特段変動はない。供給が限定的であるのに対し、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。なお、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、マンション等の混在する地域であるが、自己使用目的の取引が中心的であり、中央区山手の住宅地又は住商混在地に係る取引事例を多数収集し、精度の高い比準価格を試算し得た。一方、付近にはマンション等も見られるものの、規範性のある賃貸事例は少なく、収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、収益価格は参考に止め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、指定基準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県下随一のアーケード商店街であり、周辺環境に特段の変動はないが、近時の景気回復等もあって需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益目的の店舗ビル等が建ち並ぶ地域で、取引においては需要者の収益性又は投資採算性の観点が反映されるところ、比準価格は、市場で現実に成立した取引事例をもとに試算されたもので、収益性の観点等を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は手順に種々の想定要素を含む点が懸念される。よって本件では、収益価格は参考に留め、実証性に優れた比準価格を採用し、対象標準地の前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化がみられる。状況に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。今後とも安定した住環境を形成していくものと予測する。地価は横ばいで推移している。

価格決定の理由

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存し、収益目的の取引は少なく自用目的の取引が中心である。地域的特性から賃貸用建物を想定することは妥当ではないと判断されるため、収益還元法は適用しない。よって、本件においては実際の取引に着目して求め市場実態を反映した実証的な比準価格に基づき、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中低層共同住宅を中心とした混在住宅地で、環境・利便性に着目した実需を集め、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中央区と兵庫区との区境付近に位置し、住宅、店舗、中低層共同住宅等が混在する住宅地域である。地域要因に格別変動はなく、今後概ね現状程度で推移するとともに、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

中央区と兵庫区との区境に位置し、自用目的での取引が主な地域で、比準価格については同一需給圏内の類似地域において代替性を有する取引事例から適切に比準した結果、信頼性は高い。一方周辺も含め賃貸物件も見られるが、土地に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格は参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、繁華性が高いトアロード沿いに位置しており、希少性から地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

店舗、事務所ビル等を主とする商業地域では、道路事情及び駅接近性並びに繁華性等の優劣を踏まえ、自用の物件取得を行う事業者等や成熟している賃貸市場における賃貸収入に基づく収益性から意思決定を行う事業者等が混在している状態である。したがって、市場の実態をより反映している比準価格を標準とし、還元利回り等の指標が規範性の高い収益価格を関連づけ、また、昨年度の指定基準地からの価格動向の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、中央区の旧居留地地区内に位置しており、希少性から地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

事務所ビル等を主とする商業地域では、道路事情及び駅接近性並びに繁華性等の優劣を踏まえ、自用の物件取得を行う事業者等や成熟している賃貸市場における賃貸収入に基づく収益性から意思決定を行う事業者等が混在している状態である。したがって、希少性から活況を呈している市場の実態をより反映している比準価格を標準とし、還元利回り等の指標が規範性の高い収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、中心市街地への接近性に優れるため、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心に併用住宅も混在する住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状通り推移するものと予測する。なお、底堅い実需に支えられて、地域における地価は堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ中に、一部、併用住宅等も混在する既成の住宅地域であるが、対象地は画地規模等の制約により、賃貸経営上、有効な賃貸住宅を想定することが困難であったことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層のマンションが多い住宅地域であり、三宮への接近性から土地の需要は比較的底堅い地域である。

地域要因の将来予測

当該地域は中高層のマンションが多く、戸建住宅も混在する住宅地域である。地域要因に特別の変動はないので、今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

分譲マンションのほか、賃貸マンション、一般住宅も混在する地域である。三宮への接近性が近いことにより、規模のまとまった画地はマンション素地としての需要は強い。本件においては、比準価格を中心に、投資採算性から開発法による価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。