兵庫県神戸市中央区北長狭通３丁目１番１８外(三ノ宮駅・元町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


950,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区北長狭通３丁目１番１８外(兵庫県神戸市中央区北長狭通３−１−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を950,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市中央区北長狭通３丁目１番１８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市中央区北長狭通３丁目１番１８外
住居表示北長狭通３−１−１４
価格950,000円/㎡
交通施設、距離元町、250m
地積189㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)7FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北東15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水信博氏による調査レポート

不動産鑑定士清水信博
価格950,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、繁華性が高いトアロード沿いに位置しており、希少性から地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は神戸市及び阪神間諸都市の圏域で各主要駅周辺の商業地域であり、需要者の中心は資本力及び地縁的選好を有した事業者等である。中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、神戸のシンボルとして発展してきた影響も存する。なお、空室率等も改善傾向を示しており、繁華性や利便性も高く、希少性もあり、需要も十分見込まれる地域だが規模により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因企業収益は高い水準にあり、景気は穏やかな回復基調が続いており、三ノ宮周辺の比較的高位の価格水準の投資用不動産には需要が増加している。

中村増秀氏による調査レポート

不動産鑑定士中村増秀
価格950,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因トアロード沿いの商業地域で、空室率も改善傾向にあるが、土地の需要は中心部に比べてやや弱い。
地域要因の将来予測トアロード沿いの中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。空室率の改善傾向、上層階のマンション需要等から地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市の圏域であり、需要者の中心は同一需給圏に地縁性をもつ事業者のほか場所的希少性により県外の事業者も見込まれる。元町駅近くのトアロード沿いという希少性もあり需要は強含みで推移している。なお規模により価格帯もまちまちであり、中心となる価格帯は把握し難い。
一般的要因中央区は三宮センター街周辺を中心に高い取引価格の事例も見られるが、中心部以外は、大阪梅田、阪急西宮との競合から回復への力強さはやや弱い。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6916522
北緯 135度1895117

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市生田区元町通３丁目１４３番１の一部兵庫県神戸市生田区三宮町３丁目１１番７ほか１筆の一部兵庫県神戸市生田区下山手通８丁目４８番１５兵庫県神戸市生田区北長狭通３丁目８番１１の一部兵庫県神戸市中央区三宮町３丁目１１番７外兵庫県神戸市中央区元町通１丁目４８番５兵庫県神戸市中央区中山手通１丁目１１５番７兵庫県神戸市中央区北長狭通３丁目８番１１兵庫県神戸市中央区明石町４７番兵庫県神戸市中央区下山手通３丁目６番７外

参考：近隣駅の地価相場

三ノ宮駅(地価相場 606,500円/㎡)元町駅(地価相場 825,000円/㎡)花隈駅(地価相場 310,000円/㎡)ポートターミナル駅(地価相場 825,000円/㎡)新神戸駅(地価相場 282,000円/㎡)大倉山駅(地価相場 226,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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