兵庫県神戸市中央区八幡通３丁目３０８番(三ノ宮駅・元町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


635,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区八幡通３丁目３０８番(兵庫県神戸市中央区八幡通３−１−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を635,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市中央区八幡通３丁目３０８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市中央区八幡通３丁目３０８番
住居表示八幡通３−１−１９
価格635,000円/㎡
交通施設、距離三ノ宮、580m
地積430㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)9F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村増秀氏による調査レポート

不動産鑑定士中村増秀
価格635,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因三宮地区事務所ビルの空室率の改善傾向が見られ、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、特に大きな変動要因はない。ただし、空室率の改善傾向、上層階のマンション需要等から地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市の圏域であり、需要者の中心は同一需給圏に地縁性をもつ事業者等である。中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、最近はマンション用地としての需要も見込まれ、空室率等も改善傾向を示している。なお規模により価格帯もまちまちであり、中心となる価格帯は把握し難い。
一般的要因中央区は三宮センター街周辺を中心に高い取引価格の事例も見られるが、中心部以外は、大阪梅田、阪急西宮との競合から回復への力強さはやや弱い。

田中浩氏による調査レポート

不動産鑑定士田中浩
価格635,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変動はないが、中心商業地の受け皿としての需要も見込まれ、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。なお、賃貸市場の回復傾向もあって、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線、阪急電鉄神戸本線及び阪神電鉄本線等の各沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する主要駅徒歩圏の商業地域。需要者は、同一需給圏内に拠点を置く中規模事業者、開発業者等が中心となる。近時、中心商業地においては地価がやや高騰しており、周辺地域にも波及しつつあることから地価は上昇基調にある。土地は、画地規模等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。
一般的要因景気は緩やかな回復が続くことが期待されるが、海外主要国の政権交代等により、先行きはやや不透明である。なお、中央区の人口は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6906663
北緯 135度1979193

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県千葉市中央区富士見２丁目８番１２兵庫県神戸市生田区京町７９番兵庫県神戸市生田区三宮町３丁目１１番７ほか１筆の一部兵庫県神戸市生田区下山手通８丁目４８番１５兵庫県神戸市中央区磯上通７丁目１番１兵庫県神戸市中央区京町７６番２兵庫県神戸市中央区三宮町３丁目１１番７外兵庫県神戸市中央区元町通４丁目１３５番３内兵庫県神戸市中央区中山手通１丁目１１５番７兵庫県神戸市中央区北長狭通３丁目８番１１兵庫県神戸市中央区海岸通１丁目２番２４兵庫県神戸市中央区二宮町４丁目１０番１５兵庫県神戸市中央区明石町４７番兵庫県神戸市中央区下山手通３丁目２番１３兵庫県神戸市中央区磯辺通２丁目３番１３外兵庫県神戸市中央区加納町４丁目８番１８外兵庫県神戸市中央区磯上通４丁目３３６番

参考：近隣駅の地価相場

三ノ宮駅(地価相場 606,500円/㎡)元町駅(地価相場 825,000円/㎡)ポートターミナル駅(地価相場 825,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 282,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 242,000円/㎡)花隈駅(地価相場 310,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード