兵庫県神戸市中央区山本通２丁目１３番２５(三ノ宮駅・元町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


310,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区山本通２丁目１３番２５(兵庫県神戸市中央区山本通２−１３−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を310,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市中央区山本通２丁目１３番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市中央区山本通２丁目１３番２５
住居表示山本通２−１３−２３
価格310,000円/㎡
交通施設、距離三ノ宮、760m
地積268㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション、中規模住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林照幸氏による調査レポート

不動産鑑定士小林照幸
価格310,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性良好なマンション、一般住宅が混在する住宅地域であり、実需を反映して地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域はマンションや中規模住宅等が混在する住宅地域であり、当面概ね現況を維持するとともに、利便性等に着目した需要は底堅く、地価水準は当面強含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR東海道本線及び神戸市営地下鉄並びに阪急神戸線沿線で、神戸市山手の圏域に存する住環境良好な住宅地域である。需要者は神戸市の居住者が大半を占める。同圏域において、駅接近性等の利便性が優れる地域や街区の整然性に優れるなど住環境が良好な地域等については需要は底堅く、価格は堅調に推移している。土地は8，400万円程度（270㎡程度）が需要の中心である。
一般的要因都心回帰傾向で、利便性の高い神戸市東部三区は人口、世帯数が堅調に推移しており、良好な不動産への需要圧力は底堅い。

清水信博氏による調査レポート

不動産鑑定士清水信博
価格310,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因マンション、中規模住宅等が混在する住宅地域であり、街路条件及び利便性等は比較的良好である。実需等を反映し、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測マンション、中規模住宅等が混在する住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線、JR東海道本線、地下鉄西神・山手線等の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。マンション、中規模住宅等が混在する住宅地域で、利便性も良好である。住宅建設は横ばいだが、居住環境等から需給関係も比較的安定している。土地は8，000万円∼9，000万円程度の需要が中心となっているが、取引される規模も様々であり、中心価格帯は見出しにくくなっている。
一般的要因低金利や住宅ローン減税等の政策の後押しに加え、継続的な都市部への回帰傾向から中央区における需要も底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6985125
北緯 135度1899448

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県千葉市中央区登戸５丁目１０番３兵庫県神戸市生田区元町通４丁目１３５番３の一部兵庫県神戸市生田区栄町通６丁目２３番２の一部兵庫県神戸市生田区三宮町１丁目１７番１の一部兵庫県神戸市生田区三宮町３丁目１１番７ほか１筆の一部兵庫県神戸市生田区山本通５丁目９１番３の一部兵庫県神戸市生田区北野町４丁目１１８番兵庫県神戸市生田区山本通１丁目４番６の一部兵庫県神戸市生田区下山手通８丁目４８番１５兵庫県神戸市生田区北長狭通３丁目８番１１の一部兵庫県神戸市生田区中町通２丁目１番４の一部兵庫県神戸市中央区磯上通７丁目１番１兵庫県神戸市中央区三宮町３丁目１１番７外兵庫県神戸市中央区元町通４丁目１３５番３内兵庫県神戸市中央区中山手通１丁目１１５番７兵庫県神戸市中央区北長狭通３丁目８番１１兵庫県神戸市中央区東雲通１丁目１７番１兵庫県神戸市中央区楠町２丁目１４番２兵庫県神戸市中央区二宮町４丁目１０番１５兵庫県神戸市中央区山本通４丁目９７番１４兵庫県神戸市中央区磯辺通２丁目３番１３外兵庫県神戸市中央区下山手通３丁目６番７外兵庫県神戸市中央区山本通１丁目６番１７兵庫県神戸市中央区加納町４丁目８番１８外

参考：近隣駅の地価相場

三ノ宮駅(地価相場 606,500円/㎡)元町駅(地価相場 825,000円/㎡)新神戸駅(地価相場 282,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 242,000円/㎡)花隈駅(地価相場 310,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 282,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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