兵庫県神戸市中央区御幸通５丁目３１６番(三ノ宮駅・春日野道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


578,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区御幸通５丁目３１６番(兵庫県神戸市中央区御幸通５−２−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を578,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市中央区御幸通５丁目３１６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市中央区御幸通５丁目３１６番
住居表示御幸通５−２−１５
価格578,000円/㎡
交通施設、距離三ノ宮、470m
地積264㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の事務所ビルが多い商業地域
前面道路の状況北西11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

多田敏章氏による調査レポート

不動産鑑定士多田敏章
価格580,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は中規模の事務所ビルが多い商業地域で、今後も現状の環境を維持するものと予測する。三宮中心部に近く需要は強含みで、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等の沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する商業地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性をもつ事業者及びマンション事業者が多い。近年の経済情勢及び三宮駅前再開発への期待感から、中央区中心部及び周辺の商業地の需要は特に強まっている。取引規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因中央区は神戸市の中心であり、近年都心回帰の高まり、タワーマンション建築に加え、再開発の動きもあり、土地需要は高く、地価も上昇している。

清水信博氏による調査レポート

不動産鑑定士清水信博
価格575,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模の事務所ビルが多い商業地域で、周辺には都心回帰による土地利用の変化も見られ、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中規模の事務所ビルが多い商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は神戸市及び阪神間諸都市の圏域で各主要駅周辺の商業地域であり、需要者の中心は資本力及び地縁的選好を有した事業者等である。中規模の事務所ビルが多い商業地域であり、最近のマンション敷地等への移行による影響も存する。なお、空室率等も改善傾向を示しており、比較的繁華性や利便性も高く、希少性もあり、需要も十分見込まれる地域だが、規模により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因企業収益は高い水準にあり、景気は穏やかな回復基調が続いており、三宮中心部の事務所需要は増加し、空室率も低下傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6936577
北緯 135度1982692

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県千葉市中央区富士見２丁目８番１２千葉県千葉市中央区登戸５丁目１０番３兵庫県神戸市生田区京町７９番兵庫県神戸市生田区元町通４丁目１３５番３の一部兵庫県神戸市生田区栄町通６丁目２３番２の一部兵庫県神戸市生田区三宮町１丁目１７番１の一部兵庫県神戸市生田区三宮町３丁目１１番７ほか１筆の一部兵庫県神戸市生田区山本通５丁目９１番３の一部兵庫県神戸市生田区山本通１丁目４番６の一部兵庫県神戸市生田区下山手通８丁目４８番１５兵庫県神戸市生田区中町通２丁目１番４の一部兵庫県神戸市葺合区八雲通５丁目２番７９兵庫県神戸市中央区京町７６番２兵庫県神戸市中央区三宮町３丁目１１番７外兵庫県神戸市中央区元町通４丁目１３５番３内兵庫県神戸市中央区中山手通１丁目１１５番７兵庫県神戸市中央区北長狭通３丁目８番１１兵庫県神戸市中央区東雲通１丁目１７番１兵庫県神戸市中央区北野町３丁目４１番兵庫県神戸市中央区楠町２丁目１４番２兵庫県神戸市中央区磯辺通４丁目７番２３兵庫県神戸市中央区二宮町４丁目１０番１５兵庫県神戸市中央区明石町４７番兵庫県神戸市中央区下山手通３丁目２番１３兵庫県神戸市中央区磯辺通２丁目３番１３外兵庫県神戸市中央区山本通１丁目６番１７兵庫県神戸市中央区加納町４丁目８番１８外兵庫県神戸市中央区磯上通４丁目３３６番

参考：近隣駅の地価相場

三ノ宮駅(地価相場 606,500円/㎡)春日野道駅(地価相場 282,000円/㎡)元町駅(地価相場 825,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 242,000円/㎡)ポートターミナル駅(地価相場 825,000円/㎡)新神戸駅(地価相場 282,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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