兵庫県神戸市中央区京町７９番(元町駅・三ノ宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,670,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区京町７９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,670,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市中央区京町７９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市中央区京町７９番
住居表示 
価格1,670,000円/㎡
交通施設、距離三ノ宮、650m
地積910㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西27.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水信博氏による調査レポート

不動産鑑定士清水信博
価格1,680,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、中央区の旧居留地地区内に位置しており、希少性から地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は神戸市及び阪神間諸都市の圏域で各主要駅周辺の商業地域であり、需要者の中心は資本力及び地縁的選好を有した事業者等である。中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、重厚な街並みの旧居留地内に存している影響も存する。なお、空室率等も改善傾向を示しており、繁華性や利便性も高く、希少性もあり、需要も十分見込まれる地域だが、規模により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因企業収益は高い水準にあり、景気は穏やかな回復基調が続いており、三宮中心部の事務所需要は増加し、空室率も低下傾向にある。

堂瀬さゆり氏による調査レポート

不動産鑑定士堂瀬さゆり
価格1,660,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧居留地内のオフィス街に位置する。ステイタスもあり、希少性がある。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測従前は事務所ビルを中心とする市内を代表するビジネス街である。近年は低層階に服飾雑貨や飲食店も進出してきている。今後も同様の流れは続き、当面の地価は上昇基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は神戸市中央区を中心に、阪神間の各市に形成されたビジネス街の広域にわたる。需要者の中心は機関投資家や大手企業など、資本的裏付けを有した法人に限定される傾向が強い。東京圏、大阪圏の地価上昇傾向を受け、神戸市内も投資用不動産やオフィスビルの需要は高まり、利回りは低下し、地価は上昇基調が続く。供給が少なく、売買の中心価格帯を見出すことは困難であるが、同程度の規模の土地の取引であれば、10∼15億円程度と把握される。
一般的要因東京圏、大阪圏の地価上昇を受け、市内中心部の店舗需要、オフィス需要ともに堅調である。三宮駅周辺の再開発の進展に期待が寄せられている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6886276
北緯 135度1938086

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県千葉市中央区富士見２丁目８番１２兵庫県神戸市生田区京町７９番兵庫県神戸市生田区元町通３丁目１４３番１の一部兵庫県神戸市生田区三宮町３丁目１１番７ほか１筆の一部兵庫県神戸市生田区下山手通８丁目４８番１５兵庫県神戸市生田区北長狭通３丁目８番１１の一部兵庫県神戸市中央区磯上通７丁目１番１兵庫県神戸市中央区三宮町３丁目１１番７外兵庫県神戸市中央区元町通１丁目４８番５兵庫県神戸市中央区元町通４丁目１３５番３内兵庫県神戸市中央区中山手通１丁目１１５番７兵庫県神戸市中央区北長狭通３丁目８番１１兵庫県神戸市中央区磯辺通４丁目７番２３兵庫県神戸市中央区海岸通１丁目２番２４兵庫県神戸市中央区海岸通４丁目３番１３兵庫県神戸市中央区明石町４７番兵庫県神戸市中央区下山手通３丁目２番１３兵庫県神戸市中央区磯辺通２丁目３番１３外兵庫県神戸市中央区下山手通３丁目６番７外兵庫県神戸市中央区磯上通４丁目３３６番

参考：近隣駅の地価相場

元町駅(地価相場 825,000円/㎡)三ノ宮駅(地価相場 606,500円/㎡)ポートターミナル駅(地価相場 825,000円/㎡)花隈駅(地価相場 310,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 282,000円/㎡)神戸駅(地価相場 226,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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