兵庫県神戸市中央区山本通１丁目６番１７(三ノ宮駅・新神戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
492,000円
2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区山本通１丁目６番１７(兵庫県神戸市中央区山本通１−６−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を492,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県神戸市中央区山本通１丁目６番１７ |
| 住居表示 | 山本通１−６−３０ |
| 価格 | 492,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三ノ宮、800m |
| 地積 | 282㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)5F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田中浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中浩 |
|---|---|
| 価格 | 490,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、ブランド力等により需要は底堅い。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、需要は底堅く、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線、JR東海道本線、市営地下鉄西神・山手線等の各沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域又は住商混在地域。需要者の中心は神戸市内の居住者等が多く、圏外からの転入者は少ない。人気の北野・山本通地区にあって、三宮中心部へは徒歩でのアクセスも可能なことから需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。土地は、標準地と同規模であれば1．2∼1．5億円程度が中心的価格帯と目される。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復が続くことが期待されるが、海外主要国の政権交代等により、先行きはやや不透明である。なお、中央区の人口は増加傾向にある。 |
多田敏章氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 多田敏章 |
|---|---|
| 価格 | 494,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。需要は底堅く地価は微騰傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、JR東海道本線、阪神電鉄本線及び地下鉄西神・山手線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や不動産事業者が多い。都心部への利便性に優れ、都心回帰現象もあり中央区の土地需要は底堅い。特に当標準地周辺は人気のエリアであるため需要が高い。古くからの住宅地であるため、土地の取引規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 中央区は神戸市の中心であり、近年都心回帰の高まり、タワーマンション建築に加え、再開発の動きもあり、土地需要は高く、地価も上昇している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7000207 北緯 135度192414 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
三ノ宮駅(地価相場 606,500円/㎡)新神戸駅(地価相場 282,000円/㎡)元町駅(地価相場 825,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 242,000円/㎡)春日野道駅(地価相場 282,000円/㎡)花隈駅(地価相場 310,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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