地域要因

地域要因に大きな変化はないが、地価は交通利便性や住環境を反映して、実需を中心に上昇傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層の一般住宅等を中心にアパート、倉庫等も見られる既成の住宅地域である。都心に近く利便性は比較的良好であるため、当面現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、中川区北東部に位置し、アパート等の収益物件は見られるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏外ではあるが、街区が整然とした住宅地域であり、建売住宅等の供給に対する相応の需要も認められることから、地価は概ね堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、場所的同一性を考慮した事例を採用し、且つ各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。収益価格は、標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実であるため、その適用を断念した。本件においては、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連性及び代表標準地との均衡性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。需要・供給ともほぼ安定しており、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等を中心とした熟成した住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 自己居住目的の取引が主で、類似地域にて多数の信頼性のある取引事例を収集した。標準地は戸建住宅のほか賃貸アパートも混在するが、賃貸アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。売買市場では比準価格を重視して取引されることに加え、対象標準地ではアパート建築の想定が困難であるため取引事例比較法のみを適用した。比準価格を採用し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性がやや劣る幹線道路沿いの商業地であるが、名駅地区を中心とした地価上昇の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名古屋駅西側の幹線道路沿いの事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格と言える。投資用物件を取得する法人、個人の需要者が想定され、収益性が重視される傾向にあるものの、建築費が上昇しているため、収益価格はやや低位となった。近隣地域では、自用の事務所等も見られ、投資目的ばかりでなく実需も見込まれるため、比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗やマンション等が建ち並ぶ、概ね熟成した商業地域で、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

八熊通沿いにあり、高畑駅からもさほど遠くないため、将来的にも現在の商業性を維持し、利用状況に大きな変化はないものと予測される。地価水準は景気回復の恩恵により、概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、中川区内の商業地の取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、収益性に着目した理論的な価格である。近隣地域内では自用の店舗等が中心となっており、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低いことから、収益価格はやや低位に試算された。よって相対的に信頼性が高いと判断される比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、中川区の商業地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄駅近くの商業地域であり、同区内では商業核として需要は堅調である。地価は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は地下鉄駅に近い商業地域である。自用または賃貸不動産経営目的の取引が主で、類似地域にて多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。当該地域の賃貸物件の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではなく、売買市場では比準価格を重視して取引される。このため比準価格を標準とし収益価格を参酌し、代表標準地との価格均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。需要・供給ともほぼ安定しており、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等を中心とした熟成した住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

類似地域にて信頼性のある取引事例を多数収集した。当該地域は戸建住宅やアパートも混在するが、アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。対象標準地は規模が小さくアパートの想定が困難であることに加え、売買市場では自己居住目的の取引相場を参考に、利便性快適性を重視して取引されるため取引事例比較法のみを適用した。比準価格を採用し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、景気の回復傾向を受け地価は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、自己の業務用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、景気の回復傾向を受け地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、自己の業務用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。需要は底堅く、地価は横這いから微増傾向である。

地域要因の将来予測

地下鉄駅まで徒歩圏内であり、需要は堅調で空地に住宅が建設されるなど住宅地域として熟成・推移していくものと予測される。

価格決定の理由

本件標準地の所在する地域は、居住の快適性や通勤等の利便性を重視して価格形成される住宅地域で、自用の住宅地の取得を目的とする取引が中心である。また、画地条件等から本件標準地に共同住宅を建築する想定は困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って、地域の特性を反映する比準価格を中心に、不動産業者へのヒアリング内容等も参考に、更に周辺地価公示価格とのバランスにも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの近隣商業地域で、衰退傾向にあるが、住宅地価格として見た場合の地価に見合っていることから、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用の併用店舗、一般住宅等が中心で、商業繁華性の衰退で住宅地域に移行しつつある地域である。そのため近隣商業地とはいえ特に収益性を反映して地価が形成されているとは言い難くむしろ賃貸住宅としての採算からのアプローチが必要であるがこの面からの投資採算は相当低位に試算される。したがって価格の調整は実際の取引に基づいた比準価格を中心にして、収益価格を考量しまた類似の標準地の規準価格との均衡に留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄駅から徒歩圏の住宅地域で、需要も堅調で、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート、駐車場等がみられる住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は中村日赤駅や本陣駅周辺の類似性のある取引事例を採用して求めたものでその精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性が高い都心寄りの住宅地域で、安定した需要があり、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅を主とする既成住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、中村区の住宅地で類似性のある取引事例を採用し試算したもので、その精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定が非現実的なことから、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。