愛知県名古屋市中川区服部４丁目８０８番(小本駅・烏森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


97,500円

2016年01月01日に行った愛知県名古屋市中川区服部４丁目８０８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を97,500円/㎡としました。

愛知県名古屋市中川区服部４丁目８０８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市中川区服部４丁目８０８番
住居表示 
価格97,500円/㎡
交通施設、距離春田、1,200m
地積161㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか農地等も見られる住宅地域
前面道路の状況北6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青山晃氏による調査レポート

不動産鑑定士青山晃
価格98,000円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他不動産と比較した個別的要因はない。
地域要因千音寺小学校区に存する街区整備された住宅地域である。区西部の住宅地の中で街路配置が比較的良好な地域である。
地域要因の将来予測人口の高齢化が進行する中で住宅の小規模化と空き家の増加を伴いつつも、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、低層住宅地として現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、庄内川以西のJR関西本線及び近鉄名古屋線沿線の住宅地域である。需要者の中心は賃貸住宅からの住み替え等による地縁者である。利便性、災害リスクへの懸念等により個別化傾向を強める市場動向の中で、近隣地域を含む千音寺学区の世帯数は微増傾向にある。街区整備された近隣地域の需給関係は安定的に推移している。土地価額で1500万円前後、分譲住宅（新築）で2500∼3000万円前後が需要の中心と見込まれる。
一般的要因中川区の総人口は昨年から微減、世帯数は微増傾向にある。土地取引件数は前年比で若干減少傾向にあるが、景気回復の中で大きな変動は見られない。

水谷明氏による調査レポート

不動産鑑定士水谷明
価格97,000円/㎡
個別的要因特記すべき個別的要因の変動は所在しない。
地域要因区画整理地なるも、旧来の集落に隣接し、農地が比較的多く介在する。建売分譲も見られるが、農転の事例はそれほど多くなく、安定的な状態が継続。
地域要因の将来予測旧集落に隣接した比較的安定した住宅地。宅地転換の可能性はやや低いが、農地が多く介在する。地域の千音寺学区は人口微減で前年と同じも世帯数増加率は前年より0．6％大きい。将来的にも、強含み安定で推移する。
市場の特性同一需給圏は旧富田地区。地縁関係者が需要者の中心。しかし、現在では需要者が多様化し、最終需要者は建売分譲住宅関連土地購入者が大半。名古屋駅まで所要時間約10分の春田駅徒歩圏内の近隣地域周辺は、未だ農地が多く介在し、建売分譲が比較的多い。近隣地域を含む千音寺学区のH27年の年間動向は、人口0．09％減で前年とほぼ同一、世帯数2．05％増で前年より0．6％増加。新築建物付分譲地は、125㎡程度で33百万円前後が需要の中心。
一般的要因貨幣的インフレからコストプッシュインフレ生じるも所得階層の二極化等により過剰流動性が住宅需要に直結しない為（名目）価格への影響やや弱い。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1491324
北緯 136度8585092

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛知県名古屋市中川区野田町字上折３４番ほか５筆の一部愛知県名古屋市中川区富田町大字戸田字正安寺３７番及び３７番１愛知県名古屋市中川区八熊通６丁目６２番愛知県名古屋市中川区小本本町２丁目９２番２愛知県名古屋市中川区小本２丁目１２１２番２愛知県名古屋市中川区一柳通１丁目２２番愛知県名古屋市中川区長良町３丁目３９番１愛知県名古屋市中川区山王四丁目５０５番外愛知県名古屋市中川区高畑四丁目４４番愛知県名古屋市中川区八田町２３０５番愛知県名古屋市中川区吉津３丁目３０１２番愛知県名古屋市中村区烏森町４丁目５９番２愛知県名古屋市中村区太閤通９丁目１８番１ほか１筆愛知県名古屋市中村区並木一丁目１８９番愛知県名古屋市中村区烏森町４丁目２８番２外愛知県名古屋市中村区中村町２丁目７２番２

参考：近隣駅の地価相場

小本駅(地価相場 155,000円/㎡)烏森駅(地価相場 170,000円/㎡)八田駅(地価相場 146,000円/㎡)荒子駅(地価相場 142,500円/㎡)岩塚駅(地価相場 164,500円/㎡)高畑駅(地価相場 143,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード