愛知県名古屋市中川区松葉町３丁目４３番４(烏森駅・小本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


142,000円

2017年01月01日に行った愛知県名古屋市中川区松葉町３丁目４３番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を142,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市中川区松葉町３丁目４３番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市中川区松葉町３丁目４３番４
住居表示 
価格142,000円/㎡
交通施設、距離烏森、420m
地積139㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を主にアパートや倉庫等もある住宅地域
前面道路の状況南西7.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青山幸憲氏による調査レポート

不動産鑑定士青山幸憲
価格142,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変化はないが、地価は交通利便性や住環境を反映して、実需を中心に上昇傾向にあると認められる。
地域要因の将来予測当該地域は、低層の一般住宅等を中心にアパート、倉庫等も見られる既成の住宅地域である。都心に近く利便性は比較的良好であるため、当面現状のまま推移すると予測される。
市場の特性対象不動産の同一需給圏は、近鉄名古屋線沿線等の鉄道駅徒歩圏を中心とする中川区内の住宅地域が主な圏域である。需要者の中心は、主に中川区及び隣接市区町村の勤労者が主体である。当該地域は、交通利便性を反映して、地価は安定的に推移しており、市場性は比較的高い。需要の中心となる価格帯は、土地は2，000万円前後、新築の戸建物件は4，000万円前後である。
一般的要因各種鉄道駅からの利便性の格差等中川区固有の特性を反映して、全体的な地価動向は横ばい基調にあるが、エリアによりバラツキが認められる。

青山晃氏による調査レポート

不動産鑑定士青山晃
価格142,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因昨年から地域要因に大きな変動は見られないが、対象近隣の利便性が見直されつつある。
地域要因の将来予測区内住宅地の中で都心及び近鉄烏森駅に比較的近い既成住宅地域であり、低層住宅地として高い利用度を維持し、需給動向から画地の小規模化と利便性に着目した取引が緩やかに増加していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄名古屋線、あおなみ線の住宅地域が中心である。需要者の中心は一次取得者や地縁者である。当地域は都心及び鉄道駅に比較的近く、利便性に着目した投資用物件の取引が一部に見られる等、需給関係は底堅く推移している。但し、建売分譲では取引総額による制約が見られる地域である。対象近隣を含む常磐学区の世帯数は増加傾向にある。土地価額（更地）で1700万円前後、分譲住宅（新築）で3500万円前後が需要の中心と見込まれる。
一般的要因区内の総人口は微減、世帯数は微増傾向にあり、トレンドの変化は見られない。景気が緩やかに拡大する中で、土地取引件数は前年比で増加している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1504213
北緯 136度8655639

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

烏森駅(地価相場 170,000円/㎡)小本駅(地価相場 155,000円/㎡)黄金駅(地価相場 150,000円/㎡)荒子駅(地価相場 142,500円/㎡)八田駅(地価相場 146,000円/㎡)岩塚駅(地価相場 164,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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