地域要因

住宅と倉庫・工場の混在地域であり、住宅地へ転用が進みつつある。需給は停滞し気味であり、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

一般住宅、中小工場等の混在地域であるが、次第に住宅地域に移行すると予測する。

価格決定の理由

類似地域にて信頼性のある取引事例を多数収集した。当該地域は戸建住宅やアパートも混在するが、アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。対象標準地は間口が狭くアパートの想定が困難であることに加え、売買市場では自己居住目的の取引相場を参考に、利便性快適性を重視して取引されるため取引事例比較法のみを適用した。比準価格を採用し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅の発車頻度と周辺利用状況から、名古屋駅前の昼間人口の飛躍的増加要因の地域への影響は、現在のところ、殆ど無い。地域要因は、安定的。

地域要因の将来予測

昼間人口の飛躍的増加が予測される名古屋駅前との交通接近性の良好さから住宅地としての熟成度の向上が期待されるが、最寄駅の発車頻度（日中4本／時）と、工場、作業所等が多い周辺の利用形態が制約となっている。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域で自用目的の信頼性のある多数の取引事例を収集した。一方、規範性が高く適格性のある賃貸事例は少ない。南荒子駅の交通利便性から低層の共同住宅が多く所在するが、地主の土地有効利用目的が殆ど。標準地の最有効使用は低層住宅地であるが、画地条件等を経済的合理性の観点から吟味した結果、収益価格の把握を断念した。従って、試算価格である比準価格に、代表標準地からの秤量的検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域で、既に熟成しているため、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

変化の乏しい旧来からの住宅地域で、将来的にも利用状況は大きく変わらないものと予測される。地価水準は街路条件が劣ることから、需要に弱さが見られるが、概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、中川区西部の規範性の高い取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため試算しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、地域的に自用目的での取引が主体であり、一般的に取引価格の水準が価格の指標となっていることから、比準価格を採用し、中川区の住宅地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。地価は概ね横這い傾向である。

地域要因の将来予測

一般住宅を主体に農地等も見受けられる住宅地域であり、今後は農地の宅地化が進むものと予測される。

価格決定の理由

南荒子駅徒歩圏で、周辺には、賃貸マンション等も見られるが、画地条件の制約等により、経済合理性を有する賃貸住宅の建築が想定できないため、収益価格については試算しなかった。当該地域は、一般住宅を主体とする既成の住宅地であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が一般的な地域である。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的で、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は標準地の画地規模を考慮し、比較的規模の大きい事例を中心に試算したもので、市場の実態を反映した実証的で信頼性が高い価格である。一方、当該地域は商業地域ではあるものの収益目的の投資市場が形成されておらず、収益価格を重視する市場には至っていない。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地利用がやや硬直的な状態にあり、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中川区内の商業地の取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、収益性に着目した理論的な価格である。近隣地域内では自用の店舗等が中心となっており、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低いことから、収益価格はやや低位に試算された。よって相対的に信頼性が高いと判断される比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、中川区の商業地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

飲食店、物販店が集積する国道沿いの既成商業地域である。区内を代表する路線商業地域で、昨年から地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、幹線道路沿いを中心に複数の取引事例から査定価格間の調整を経て決定されており、標準地の価格水準を示すものとして説得力が高い。ロードサイド型店舗が多い地域特性や対象標準地の規模等から判断し、収益獲得目的で土地を取得し建物を建築する需要は弱いため、収益性が価格に反映される程度は低い。代表標準地との検討及び最近の市場動向も踏まえ、各手法の適合性や相対的信頼性の観点から比準価格を採用して、上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は特に見られないが、良好な住環境を反映して、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、周辺類似地域等を中心とした信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、標準地は事業収支の観点等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更には市場における需給動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

あおなみ線開通後、荒子駅周辺にマンション、店舗等が進出したが、一巡後に、小休止の状況。しかし、手厚い流動性政策の結果、変化の兆しが具現。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域で、自用目的の信頼性のある多数の取引事例を収集した。一方、規範性が高く適格性のある賃貸事例は比較的少ない。近隣地域には賃貸物件も所在するが、地主の土地有効利用目的のものが多い。この評価の基礎となる資料の量及び質を総合的に比較検討した結果、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地からの秤量的検討を踏まえ、近隣地域の特性を考慮しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近年あおなみ線の沿線で再開発建売分譲が活発で最寄駅徒歩圏内の近隣地域に波及するも、学区の世帯数は微増、人口は微減で、殆ど有意的変化なし。

地域要因の将来予測

西名古屋港貨物線の旅客路線化で徒歩12分程度に最寄駅が出現して、十数年経過したが、近隣地域に影響が現れたのは、最近のこと。現在、宅地再開発分譲もみられるが、地積126㎡はある。今の所は、価格は安定的。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域の住宅地の自用目的取引事例を多数収集した。一方、規範性が高く適格性に富む賃貸事例は少ない。南荒子駅の交通利便性から低層共同住宅がみられるが、地主の遊休土地有効利用目的という特殊な投資行動の結果がほとんど。対象標準地の最有効使用は低層住宅地。しかし、その画地条件を経済合理性の観点から考察し、収益価格の把握を断念した。従って、試算価格である比準価格に代表標準地からの秤量的検討を加え、上記の通り決定した。

地域要因

工業的要因が強い区画整理地で、比較的長期に渡って安定していたが、最近、建売分譲が介在。将来的には、その関連取引が主流化する可能性有り。

地域要因の将来予測

南西方約1．6Km春田駅（発車頻度は日中で2本／時、名古屋駅迄の所要時間は10分）、南東方約1．8Km伏屋駅（同3∼4本／時、同12分）を有効に利用できれば、地域発展の可能性はあるが、当分は現状維持。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域で自用目的で信頼性のある多数の取引事例を収集した。一方、規範性・適格性のある賃貸事例は少ない。周辺にも低層の共同住宅が所在するが、地主の土地有効利用目的のものが殆ど。標準地の画地条件を経済的合理性の観点から吟味した結果、規模の利益を享受できないなどの為、収益価格の把握を断念した。従って、試算価格である比準価格に、代表標準地からの秤量的検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は特に見られない。

地域要因の将来予測

周辺には商業施設等も整備され、今後とも住宅地として熟成していくものと予測する。住環境が良好であり、今後の地価はやや強含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、取引事例比較法は周辺類似地域等を中心に信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、標準地は画地の形状及び画地規模による制約等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパート等が混在する既成の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は安定的に推移しており、今後も概ね横ばいの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道1号線沿いの路線商業地域で、新規店舗進出やリニューアルも見られる。地価は横這い乃至強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は店舗等が見られる沿道型サービスを中心とする商業地域である。自用目的の取引が主で、類似地域にて多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。当該地域の賃貸物件の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではなく、売買市場では比準価格を重視して取引される。このため比準価格を標準とし収益価格を参酌し、代表標準地との価格均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。需要は底堅く、地価は横這いから微増傾向である。

地域要因の将来予測

地下鉄駅まで徒歩圏内であり、需要は堅調で空地に住宅が建設されるなど住宅地域として熟成・推移していくものと予測される。

価格決定の理由

本件標準地の所在する地域は、居住の快適性や通勤等の利便性を重視して価格形成される住宅地域で、自用の住宅地の取得を目的とする取引が中心である。また、画地条件等から本件標準地に共同住宅を建築する想定は困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って、地域の特性を反映する比準価格を中心に、不動産業者へのヒアリング内容等も参考に、更に周辺地価公示価格とのバランスにも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。需要・供給ともほぼ安定しており、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等を中心とした熟成した住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

類似地域にて信頼性のある取引事例を多数収集した。当該地域は戸建住宅やアパートも混在するが、アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。対象標準地は規模が小さくアパートの想定が困難であることに加え、売買市場では自己居住目的の取引相場を参考に、利便性快適性を重視して取引されるため取引事例比較法のみを適用した。比準価格を採用し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。